物管企业赴港上市热潮仍在继续。

6月 24日，荣盛发展旗下子公司荣万家生活服务股份有限公司(以下简称“荣万家”)向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。

根据招股书，荣万家各项主要财务指标均表现优秀。其营业收入从2017年的7.09亿元增加到2019年的12.5亿元，复合年增长率为32.8%，利润及综合收益总额从2017年的4190万元增加到2019年的1.1亿元，复合年增长率高达62.2%。在管面积与合约建筑面积，也分别从2017年的3430万平方米、5500万平方米增加到2019年4840万平方米、7560万平方米，覆盖国内19个省、直辖市及自治区的 52个城市。

据荣盛发展公告显示，2020年一季度，荣万家营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元，净利率12.5%。在疫情影响下，荣万家依然实现了逆市增长，仅一季度的净利润就达到了去年全年的一半，预计2020年上半年有望超过去年全年。

持续稳定的增长和不断提升的综合实力，令荣万家在2019年登上中国物业服务百强企业榜TOP20。

易居研究院智库中心研究总监严跃认为，当前存量资产管理是物业企业的重要领域，对物业企业来说仍有机会，且港交所现在对物业公司上市给予极非常大的支持。这是房企集中分拆物业版块上市的主要因素。

除了荣万家，金科股份、金融街控股、华润置地、宋都服务、世茂房地产等多家房企也计划分拆物业板块赴港上市。

截止2020年5月底，已有27家物业企业在A、H股上市，这些物业股上市后都受到市场追捧，均跑赢港股大盘。其中，去年年底才挂牌的保利物业今年以来便大涨超过87%，新城悦服务涨幅高达222%，永升生活服务、佳兆业美好均涨超160%，雅生活服务、中海物业、碧桂园服务也均实现了翻倍。据统计，已上市的物业公司，平均市盈率为41.39倍。

光大证券分析认为，疫情带动了行业估值快速提升。一般来说，上市公司所处行业前景越好，其成长能力越强，盈利能力会有较大的提升空间，投资者对该公司未来价值的预期值较高，市盈率也会较高。综合业内人士的分析，影响物管行业增长率的还有三个重要原因：一是拓展社区增值服务类项目，二是母公司地产项目的规模在不断增加，三是外延并购第三方项目。

在拓展社区增值服务方面，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，通过科技赋能，建设智慧社区，不仅有效地拓宽了增值服务的边界，也形成了更为丰富多元的发展模式。

旗下米饭公社已累积为42万名业主提供了超过500万次在线工单服务、超过200万次在线缴费服务，注册用户数量已超过40余万，活跃用户占比达到70%。

业内认为，领先的发展模式及类互联网公司的用户变现逻辑让荣万家更容易取得优先通关的资格。

从布局来看，荣万家已在环渤海经济圈、长三角地区、粤港澳大湾区等重点区域完成了主要战略布局。可以看出荣万家的布局主要是围绕着国家重要规划区及都市圈周边，因此有着较强的产业和人口流入的基础，在区域市场具备极强的竞争力，增长潜力大。

根据克而瑞研究中心的数据，近十年来，荣万家物业管理的营业收入呈几何倍增，由2010年的0.4亿元持续增至2019年的12.5亿元;且增速未见放缓趋势，2020年仅第一季度的营业收入就达4.05亿元。2019年外部拓展面积也取得佳绩，2020年第一季度的净利率也较去年末实现稳步上升，在多元化业务的营收占比中，也高于行业平均水平。荣万家的上市，将有助于突出荣盛发展生活服务板块的发展优势，提升物业服务的竞争优势。其母公司荣盛控股近年来规模不断扩大，也为荣万家的外延并购提供了强力后盾。

据克而瑞统计，截至2020年5月，物管板块总已经达到了3776亿元，相较2019年年末提升了60%。克而瑞证券研究院副院长李蒙预计今年物业股高估值可能在中短期还会再持续一段时间。高估值可以促进整个物管行业的资本化进程，资本将继续看好整个物管行业。

关键词： 荣万家 招股书