上半年“一骑绝尘”的深圳楼市迎来调控冷水。

7月15日,深圳市住建局连发三则通知,宣布收紧购房政策,打击投机炒房。

五方面内容引发关注:

1.升级限购:在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

2.封堵“假离婚”:夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算,离异前家庭有2套商品住房,离异后任一家庭成员在本市不得购买商品房。

3.限贷升级:名下无房且无贷款记录仍保持首付3成;名下无房,但有贷款记录,购买普通住宅首付5成;购买非普通住房首付6成。名下1套房,购买普通住宅首付7成;购买非普通住房首付8成。

4.明确普通住房认定:套内120平方米、建面144方米,同时,成交价不高于750万元

5.抑制二手房过热:个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

对于出台调控政策的背景,深圳市住建局表示,今年4月以来,深圳房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,引起广泛关注。

今年以来,快速反弹的深圳楼市一直处于“风口浪尖”。先后被曝出:千万豪宅“秒光”、千人抢5套房、买房需缴纳上百万元的“喝茶费”、学位房“跳涨”、多个小区逼近每平方10万元大关等消息。深圳二手房价涨幅也多月处于70个大中城市前列。

诸葛找房数据显示,2020上半年深圳二手住宅成交43586套,累计同比增幅达39.9%,增幅明显高于同为一线城市的北京(-5.8%)和上海(-8.4%)。房价更为“坚挺”。截至2020年6月,深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米,上半年累计同比上涨8.0%。

市场预期更是持续看涨。今年深圳二手房涨价房源占比持续上升,2020年6月,深圳业主涨价房源占比为54.6%,该水平领先其他城市,环比上升2.2个百分点,同比上升29.9个百分点。

深圳此次调控早有预期。

7月4日,住房和城乡建设部副部长倪虹等赴深圳调研考察,并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。

7月8日,深圳市住建局到长沙进行交流学习。

上半年楼市打破常理、涨势“一骑绝尘”的深圳,要去向一二线城市中楼市调控最为严厉的长沙学什么?不言而喻。

有人将此次深圳的楼市新政总结为“长沙模式”。其中最为相似的一点是两者都给人才政策打上了“补丁”。如:此番深圳市规定需落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。而此前,在深圳市落户即可购房,而人才政策又将落户门槛降得很低,几乎等同于限购形同虚设。

而长沙市规定,外地人迁入长沙户籍后1年才能买房。同时还有严格的限售政策, 如:在长沙市限购区域内买的房子,房产权证书满4年后才能卖;购买二套房,须在首套房产权证发证4年之后。

调控政策会带来什么样的结果?

参考长沙,下重手调控的结果,是让长沙这个省会城市房价远低于多数热点一二线城市,甚至比不过长三角的部分三四线城市。

据诸葛找房统计,今年6月份深圳二手房成交均价接近每平方7万元(6.96万元),在百城中居首,远高于北京、上海、厦门等地。同期,被视为重点城市“房价洼地”的长沙二手房价为每平方米1.19万元,排在48位。深圳房价是长沙的6倍多。

这个差距并不与经济发达程度成正比。长沙2019年GDP超过1.1万亿元,是17个万亿级城市之一,人均GDP也位于二线城市前列。

深圳并非个案。刚刚迈入下半年,多地楼市就遭遇政策“急刹车”。

调控转向了

7月初,杭州、东莞、宁波三个楼市热的城市相继收紧调控“缰绳”。

如:7月6日,宁波出台十条稳定房地产市场的新政。其中,三点核心内容引发市场关注:

1、扩大限购区域范围,鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈。

2、扩大土地供应、稳定地价。

3、打击捂盘惜售:每批次预售建筑面积不少于5万平方米,每批次间隔时间不少于3个月。

对于出台调控收紧政策的原因,宁波官方称,近段时间以来宁波市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面,宁波土拍竞争激烈,地价持续走高,溢价率持续攀升。房产市场方面,价格上涨预期增强,不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。

简单总结就是:上半年,宁波房、地两市走热,为防躁动升级,地方在下半年伊始,就出手为楼市“浇凉水”。杭州、东莞都是同样的情况。(具体内容和分析参见《火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水,而这恐怕只是开始》)

可以看出,在上半年的182天里,房地产市场经历从售楼处关停、楼市交易停摆到市场逐渐复苏,再到部分市场楼市热度过高、排队买房重现的过程。这也让楼市政策出现从“整体趋松”向“部分趋紧”的转向。

据中原地产研究中心统计,今年上半年全国发布房地产相关政策304次,同比上涨21%,刷新了半年调控次数的历史纪录。这300多次调控政策以扶持、纾困等支持性政策为主,特别是降低落户门槛、提供人才购房补贴等人才政策占据其中相当大比例。

不过,“下半场”刚开始,这种政策暖意就已经逐渐消退,更多调控收紧信号传出。

楼市筑起“拦水大坝”

除更多城市收紧地方性政策外,房地产金融端也有收紧迹象。

央行发布的数据显示,上半年广义货币M2供应量和社会融资规模同比分别增长11.1%和12.8%,增速均为近两年新高。

由于房地产的资产属性,其对货币政策十分敏感。专家指出,过去几十年来,每当货币宽松、货币供应量增加、利率下降的时候,房地产市场就是上扬的;而货币政策收紧,利率提高、货币供给减少的时候,房地产市场就是下行的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,上一次M2和社融均保持两位数增长还是在2015-2017年,当时的货币高发触发了一轮资产回升,地产空前兴旺,不少三四线城市房价翻番。

那么这一次,还会“昨日”重现吗?

李宇嘉指出,早些年,银行对地产新增贷款占各项新增贷款的比例,曾经高达43%、44%,但这些年,在相应政策引导下,这个比例逐年下降,今年1-5月份地产贷款占比已经降到25%。尽管1-6月份,居民户新增贷款占全部新增贷款的比重,从1-5月份的25%提升到了29.4%,但这仍是2013年以来上半年的新低。

这说明,尽管今年货币投放了很多,商品房市场回升也带动了按揭贷款增加,但接近70%的“水”并未进入楼市。

前有深圳、上海严查房抵经营贷资金违规流入楼市,后有LPR的几次非对称降息,这些都传递出同样信号:虽然进入货币宽松周期,但楼市正在筑起大坝以遏制资金过度流入房地产市场。

监管部门近期也发出“警告”。银保监会新闻发言人表示,当前,部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃,有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫。

该发言人称,银保监会当前特别要强化资金流向监管,规范跨市场资金往来和业务合作,严禁银行保险机构违规参与场外配资,严查乱加杠杆和投机炒作行为,防止催生资产泡沫,确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。

又见楼市松绑“一日游”

另一个调控收紧信号来自政策“一日游”的城市。

7月初,环京区域的河北省怀来县传出解除限购的消息。起因是怀来此前的“限购”政策文件到期废止了,但当地并没有出台新文件与之衔接。不过,2日,怀来县官方发布声明称,并未废止限购政策,也没有放松对房地产市场的调控。

业内将之视为全国第13个松绑调控政策“一日游”的地方。

松绑调控后被迅速撤回正说明中央对“房住不炒”的态度十分坚定。

今年政府工作报告是改革开放40多年来篇幅最短的一份,但其中仍然对“房住不炒”予以强调。

上半年,楼市从冷到暖,主要城市房地产市场交易基本恢复到去年同期。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度,尤其是针对需求侧政策,例如涉及首付比例、限购、限贷类,政府松动空间十分有限。

他认为,总体来看,下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少,但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价预期的稳定性会进一步加强,但城市间量价分化会持续。

住建部政策研究中心原主任秦虹指出,经过疫情之后的当前,用分化已经不足以形容房地产市场的变化,房地产市场出现了“超级分化”格局。如:百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群,占到拿地规模的60%,其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看,今年上半年涨幅排名前20的城市一半以上集中在长三角地区。

中长期来看,当前我国房价处于高位,房地产市场根本矛盾并未得到实质性解决。房地产市场超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。在此背景下,秦虹指出,未来房地产市场仍需坚定“房住不炒”、因城施策等调控方向,建议更多以都市圈为范围,统筹房地产发展与调控。(作者:庞无忌)