上半年“一骑绝尘”的深圳楼市迎来调控冷水。
7月15日，深圳市住建局连发三则通知，宣布收紧购房政策，打击投机炒房。
五方面内容引发关注：
1.升级限购：在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。
2.封堵“假离婚”：夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算，离异前家庭有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市不得购买商品房。
3.限贷升级：名下无房且无贷款记录仍保持首付3成;名下无房，但有贷款记录，购买普通住宅首付5成;购买非普通住房首付6成。名下1套房，购买普通住宅首付7成;购买非普通住房首付8成。
4.明确普通住房认定：套内120平方米、建面144方米，同时，成交价不高于750万元
5.抑制二手房过热：个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
对于出台调控政策的背景，深圳市住建局表示，今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。
今年以来，快速反弹的深圳楼市一直处于“风口浪尖”。先后被曝出：千万豪宅“秒光”、千人抢5套房、买房需缴纳上百万元的“喝茶费”、学位房“跳涨”、多个小区逼近每平方10万元大关等消息。深圳二手房价涨幅也多月处于70个大中城市前列。
诸葛找房数据显示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，累计同比增幅达39.9%，增幅明显高于同为一线城市的北京(-5.8%)和上海(-8.4%)。房价更为“坚挺”。截至2020年6月，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8.0%。
市场预期更是持续看涨。今年深圳二手房涨价房源占比持续上升，2020年6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，该水平领先其他城市，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点。
深圳此次调控早有预期。
7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹等赴深圳调研考察，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。
7月8日，深圳市住建局到长沙进行交流学习。
上半年楼市打破常理、涨势“一骑绝尘”的深圳，要去向一二线城市中楼市调控最为严厉的长沙学什么?不言而喻。
有人将此次深圳的楼市新政总结为“长沙模式”。其中最为相似的一点是两者都给人才政策打上了“补丁”。如：此番深圳市规定需落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。而此前，在深圳市落户即可购房，而人才政策又将落户门槛降得很低，几乎等同于限购形同虚设。
而长沙市规定，外地人迁入长沙户籍后1年才能买房。同时还有严格的限售政策， 如：在长沙市限购区域内买的房子，房产权证书满4年后才能卖;购买二套房，须在首套房产权证发证4年之后。
调控政策会带来什么样的结果?
参考长沙，下重手调控的结果，是让长沙这个省会城市房价远低于多数热点一二线城市，甚至比不过长三角的部分三四线城市。
据诸葛找房统计，今年6月份深圳二手房成交均价接近每平方7万元(6.96万元)，在百城中居首，远高于北京、上海、厦门等地。同期，被视为重点城市“房价洼地”的长沙二手房价为每平方米1.19万元，排在48位。深圳房价是长沙的6倍多。
这个差距并不与经济发达程度成正比。长沙2019年GDP超过1.1万亿元，是17个万亿级城市之一，人均GDP也位于二线城市前列。
深圳并非个案。刚刚迈入下半年，多地楼市就遭遇政策“急刹车”。
调控转向了
7月初，杭州、东莞、宁波三个楼市热的城市相继收紧调控“缰绳”。
如：7月6日，宁波出台十条稳定房地产市场的新政。其中，三点核心内容引发市场关注：
1、扩大限购区域范围，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈。
2、扩大土地供应、稳定地价。
3、打击捂盘惜售：每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。
对于出台调控收紧政策的原因，宁波官方称，近段时间以来宁波市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，宁波土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升。房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。
简单总结就是：上半年，宁波房、地两市走热，为防躁动升级，地方在下半年伊始，就出手为楼市“浇凉水”。杭州、东莞都是同样的情况。(具体内容和分析参见《火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水，而这恐怕只是开始》)
可以看出，在上半年的182天里，房地产市场经历从售楼处关停、楼市交易停摆到市场逐渐复苏，再到部分市场楼市热度过高、排队买房重现的过程。这也让楼市政策出现从“整体趋松”向“部分趋紧”的转向。
据中原地产研究中心统计，今年上半年全国发布房地产相关政策304次,同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史纪录。这300多次调控政策以扶持、纾困等支持性政策为主，特别是降低落户门槛、提供人才购房补贴等人才政策占据其中相当大比例。
不过，“下半场”刚开始，这种政策暖意就已经逐渐消退，更多调控收紧信号传出。
楼市筑起“拦水大坝”
除更多城市收紧地方性政策外，房地产金融端也有收紧迹象。
央行发布的数据显示，上半年广义货币M2供应量和社会融资规模同比分别增长11.1%和12.8%，增速均为近两年新高。
由于房地产的资产属性，其对货币政策十分敏感。专家指出，过去几十年来，每当货币宽松、货币供应量增加、利率下降的时候，房地产市场就是上扬的;而货币政策收紧，利率提高、货币供给减少的时候，房地产市场就是下行的。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上一次M2和社融均保持两位数增长还是在2015-2017年，当时的货币高发触发了一轮资产回升，地产空前兴旺，不少三四线城市房价翻番。
那么这一次，还会“昨日”重现吗?
李宇嘉指出，早些年，银行对地产新增贷款占各项新增贷款的比例，曾经高达43%、44%，但这些年，在相应政策引导下，这个比例逐年下降，今年1-5月份地产贷款占比已经降到25%。尽管1-6月份，居民户新增贷款占全部新增贷款的比重，从1-5月份的25%提升到了29.4%，但这仍是2013年以来上半年的新低。
这说明，尽管今年货币投放了很多，商品房市场回升也带动了按揭贷款增加，但接近70%的“水”并未进入楼市。
前有深圳、上海严查房抵经营贷资金违规流入楼市，后有LPR的几次非对称降息，这些都传递出同样信号：虽然进入货币宽松周期，但楼市正在筑起大坝以遏制资金过度流入房地产市场。
监管部门近期也发出“警告”。银保监会新闻发言人表示，当前，部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。
该发言人称，银保监会当前特别要强化资金流向监管，规范跨市场资金往来和业务合作，严禁银行保险机构违规参与场外配资，严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫，确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。
又见楼市松绑“一日游”
另一个调控收紧信号来自政策“一日游”的城市。
7月初，环京区域的河北省怀来县传出解除限购的消息。起因是怀来此前的“限购”政策文件到期废止了，但当地并没有出台新文件与之衔接。不过，2日，怀来县官方发布声明称，并未废止限购政策，也没有放松对房地产市场的调控。
业内将之视为全国第13个松绑调控政策“一日游”的地方。
松绑调控后被迅速撤回正说明中央对“房住不炒”的态度十分坚定。
今年政府工作报告是改革开放40多年来篇幅最短的一份，但其中仍然对“房住不炒”予以强调。
上半年，楼市从冷到暖，主要城市房地产市场交易基本恢复到去年同期。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度，尤其是针对需求侧政策，例如涉及首付比例、限购、限贷类，政府松动空间十分有限。
他认为，总体来看，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价预期的稳定性会进一步加强，但城市间量价分化会持续。
住建部政策研究中心原主任秦虹指出，经过疫情之后的当前，用分化已经不足以形容房地产市场的变化，房地产市场出现了“超级分化”格局。如：百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地规模的60%，其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年涨幅排名前20的城市一半以上集中在长三角地区。
中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本矛盾并未得到实质性解决。房地产市场超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。在此背景下，秦虹指出，未来房地产市场仍需坚定“房住不炒”、因城施策等调控方向，建议更多以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。(作者：庞无忌)
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