十年之前，沣西新城还是一片郊区，大地旷野无边；十年之后，沣西新城已经成为大西安科创高地之一，产业逐渐夯实！
为什么沣西新城能够在十年之间成为西咸新区“科创之芯”？自2014年之后，沣西新城跨越式发展，坚持创新驱动，重点关注产业引进，不仅签约科创强企，还落地了中国西部科技创新港、西北工业大学翱翔小镇两大产学研机构。
▲沣西新城—交大创新港实拍图（图源政府官微）
▲沣西新城—交大创新港效果图（图源政府官微）
沣西新城在一系列科技产业布局之后，依托“科创大走廊”的规划迅速崛起，如今“陕西秦创原平台”落地，沣西新城作为全省创新驱动发展平台的总窗口，成为全省建设科创高地、带动创新驱动发展的总源头，沣西新城的影响力将进一步扩大。
2020年，一条地铁5号线开通横穿整个沣西，链接沣西两大热点置业板块：文教园、创新港，拥有大西安中央公园（约5000亩）、西交大新校区（荟聚约3万人从事学术研究）、吾悦广场、紫薇万科大都会等配套资源，这些都是实打实的硬配套。
但是，“科创之芯”的背后，却是产业价值的突破推动土地溢价倍增，转化到楼市中，就是倒逼沣西新城在人口引进还不扎实的情况下，快速步入了高端化路线！
2017年之前，沣西新城的外来品牌房企只有金科，开发项目也并不多。
2017年之后，新城、紫薇、万科、招商、蓝光、中国铁建、港中旅、华润等相继进入，这些品牌房企大多打造高端项目，使得沣西新城快速进入改善时代，与此同时，沣西新城也陷入了四大尴尬境地！
其一，用地尴尬。沣西新城规划面积143平方公里，遗址保护区面积不小，仅丰京遗址便有14平方公里，规划建设用地为64平方公里，只有不到一半的土地会用来建设城乡住宅和公共设施，此外，建成区、科研用地、工业用、文旅地占了相当比例，仅欢乐世界、创新港、翱翔小镇就占1.5万亩足有，用地指标并不多。
其二，地价尴尬。沣西新城地价上涨明显，2021年诞生了西咸新区首宗地块，4月华润通过“熔断+摇号”机制摘得一宗115亩住宅用地，楼面地价12615元/㎡，达到沣西新城地价的高点；对比2020年的沣西高价地，8月港中旅摘得一宗约285亩住宅用地，楼面价10127元/㎡，最高楼面价涨幅达25%，地价增速明显提升。
其三，房价尴尬。沣西新城目前在售住宅项目不到20个，其中中旅名门府（2.3万/㎡）、龙湖景粼玖序（高层均价1.7万/㎡，叠拼2.3万/㎡）、万科沣华锦鸣（2万/㎡）、沣水云岭（叠拼2.7万/㎡）、中交长安里（2.1万/㎡）、科为城（1.9万/㎡）、中国铁建西派宸樾（1.9万/㎡）等，单价在1.8万以下的项目屈指可数，已经普遍改善。
其四，去化尴尬。2021年，随着西安楼市限购升级、政策加码，外围区域遇冷，高房价的沣西新城首当其冲，整体进入停滞状态。2021年末，沣西新城商品住宅存量约58.6万㎡，为西咸新区住宅存量最大区域；2021年末，沣西新城商品住宅去化周期为19.9个月，也是西咸新区去化周期最长的区域。
因此，改善项目房价超主城区、西咸新区库存量最大的沣西新城楼市，也逐渐被一些网络专家胡乱捶打。
但是，从规划和资源配置来看，沣西新城绝对是一块宝地，未来前景十分广阔。
其一，从现状来看：沣西新城属于西安、西咸、咸阳“两城三地”核心，具有很强的政经文寓意；沣西新城占据了大半沣渭三角洲土地资源，西临渭河&咸阳湖，东临沣河&湿地公园，生态环境极好；沣西与四所高等院校深度合作，还有众多高等院校，有人文底蕴及素质人才基础。
其二，从定位来看：西咸新区五大新城之中，沣西新城属于一个“特殊存在”，有“公园城”的底子，有“科学城”的势头，更有“丝路城”的开放，像是西安高新区与大学城的结合体。2020年之后，沣西新城招商力度也比较抢眼，目前已经有超526家企业入驻，这是西咸很亮眼的一点。
其三，从预期来看：根据《西咸新区总体规划（2010-2020年）》，到2020年，沣西新城规划区人口约53万，用地规模为63平方公里，人均用地指标为115平方米，这就意味着沣西永远不会走向西安主城区一样密集居住区的路线，而是一个环境好、整体密度低、居住舒适度非常高的公园新区。
▲沣西新城—城市公园景观（图源政府官微）
现在很多购房者一提到沣西新城，会觉得人少空地多，略显悲凉，不愿意去，但这并不是沣西最大的尴尬，它最大的尴尬是，官方规划之下的沣西新城，楼市全面改善，产品多为纯改善大平层、洋房、叠拼等，进入门槛非常高。
因此，我们对于沣西新城的前景十分看好，但目前的尴尬也是真实存在，起步便高端，看起来很美丽，但还是要避免沣西新城过快“士绅化”，并引进更多产业人口，夯实区域发展基础。什么是“士绅化”？通俗一点来说，就是过快的中产化，房价冲的太快，让市场没有选择余地。
面对人口进入难题，沣西新城是否可以考虑一些边角料地块打造刚需、刚改产品？吸引一些低收入有志青年？
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