文/韦香主一继去年农民工讨薪事件后，荣民地产延安国宾府项目近日又陷讨薪风波，只不过这次讨薪对象成了同行和业主

事情起因是荣民拖欠售房转介费。首先，来介绍下什么是全民转介

全民转介，是指地产开发商不论职业资质具备与否，发动一切不特定个人，充当其房产经纪人提供客户，并在成交后付给个人一定报酬的营销模式

通俗点说，就是你我这样的普通人也可以向亲朋好友推荐房子，只要对方最终买了房，你我就相当于做了房产经纪人，能从开发商那拿到一笔薪酬

以延安为例，全民转介模式之所以为楼市火爆立下了汗马功劳，背后原因是小城市熟人社会的特殊存在

在前些年，链家等中介巨头也曾对“全民经纪人”进行阻击，说这种营销模式既不符合从事房地产经纪业务必须是专业房地产经纪人的要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定，抗议、举报，中介公司对开发商自建渠道奋起反击，折腾一番却发现收效甚微

反抗无效，改为拥抱

在开发商自建渠道发展全民转介的同时，各个中介公司也许以重金，发展自己的全民转介人

在延安，大地产巨头，往往是用官方APP或者小程序发展全民转介报备，判客相对严谨，争议较少；中小型公司对APP或者小程序的建设维护欠缺，往往使用一段时间后，发现不好用，又退回微信群报备的老模式，这种手工操作，出现疏漏的几率更大

但不管用不用先进的转介报备软件，只要想作假都有空间

如果置业顾问和该客户之间存在私自交易，来访新客户存在作假行为，转介费在最终审核时就有被驳回的可能，解释是不符合条件

这种审核往往备受争议，比如总部随机给转介人拨打电话核实，有的是给被转介客户打电话询问；技术手段也是不断升级，有的是售楼部入口登记，有的则采取人脸识别到访

还有的规定，报备时间必须早于客户到店时间半小时；有的规定，报备之后一个月不到访就失效，除非你在即将失效时再延续报备；如果一位客户被多位转介，或者家庭成员被不同渠道报备等复杂情况，审核工作就更为复杂，甚至存在误伤误判

同一个案场，如果有多家中介公司同时推盘，相互之间的厮杀抢客更是家常便饭，甚至为了打击对方，专门设局，恶意制造对方违规抢客，让甲方出面处罚对方，打击对方士气

除了转介，还有一种模式是分佣或者叫劈佣。往往是开发商没提供转介费用，置业顾问为了给转介人动力，将自己佣金分一半给对方。但是这种模式不如转介，因为假如走的是分佣，如果客户买房后续办理手续缓慢，甲方会扣罚置业顾问佣金，时间拖太久的，佣金扣光就无从分佣了

江湖水太深

二言归正传，回到荣民拖欠转介费风波上

按笔者估计，平常状况下，荣民是没胆量赖掉全部转介费的。毕竟乱了行业规矩，以后再在延安开发新盘，就没多少人陪它玩了

但是，在如今地产商资金链紧绷的特殊状况下，转介费被过于严格审核，比如打核实电话只要一次没人接，就不打第二次，视作转介无效

比如在报备时间和到访时间上设置过高门槛，判定无效。总之，严格收紧，挤压20-30%，如果转介人不严重抗议，把事情闹大，基本就大功告成；剩下身份特殊不好惹的转介人，以及维权斗争经验丰富的转介人，那只能乖乖付薪。但是，愿意付不代表立即付，由于双方没有时间事先说清时限，拖个一年半载也叫付了

荣民地产的转介费，在行业内相比较，属于付的最慢的那类。吾悦、阳光城、融创都比荣民快，好在荣民一期、二期的，还大多数给兑现了，目前拖欠较多的主要是国宾府三期

这次之所以激起众怒，原因是拖欠太久了，有人甚至晒出了2020年报备却至今未付的，时间长达一年半，这显然不像话了

被拖欠整懵逼的业主之外，还有离职的职业顾问也加入了讨薪大军。外地籍贯的还好说，可以插翅高飞，本地籍贯的职业顾问则不一样，当初给转介人说的言之凿凿，如今被转介人催讨，面子上实在下不来

想在这行混的置业顾问，还站出来喊两句，愿意协助讨薪，胆小怕事和不顾后路的，直接甩句“我不在那干了，你去售楼部找谁谁谁”

事情就这么个事情，遇到这种老赖开发商到底咋整

欠钱还钱，天经地义

从相关转介人晒的证据看，大多数单子，荣民地产目前还没公开赖账说不给了，但是后续以未审核通过的方式回复，却很有可能

作为讨薪人，只能三步走，一是保留证据，二是拉上置业顾问佐证，三是去售楼部查登记账簿，要求设定兑付时间

唯一指望是，荣民还考虑社会观感，准备长期在地产圈混

荣民老总好歹是陕北人，除非资金链断裂自身难保，否则应该不会当老赖

但让讨薪人意外的是，老总的下属很皮干，飞扬跋扈地说：根本不怕你们要佣金，农民工要工资堵售楼部都不怕，不要说销售同行了

正所谓不要命的怕不要脸的，人至贱，则无敌

三其实，最难对付的，是所谓的审核

明赖困难，暗赖易

这也提醒了延安人民，转介有风险，报备要谨慎

其实，荣民还不是最黑的

在荣民之前大卖的某知名房企

其内部报备转介管理之混乱，让无数人黯然神伤

其实，转介报备最怕遇到破烂楼盘

转介费是其次，很多人压根没指望拿到手，关键遇到烂盘把亲友带沟里了，那真是挨了个肚子疼

开发商毁三观时

连案场、渠道各中介都不放过，今年甚至刀尖向内对自己开刀

有的地产人力HR刚暴力遣散别人，后脚就被别人大脚开

有人已经在奉劝延安广大市民

全民转介被玩坏了

用一句中介的话说：太难了，荣民把延安中介市场破坏的一塌糊涂

其实，地产行业走向内卷，首先被卷的自然是话语权最小的一方

除了转介人，还有谁

四今年，好几个中介头部给我说

少而精，少而精，宁缺毋滥

有人终于认识到，地主家也没有余粮了

墙倒众人推，都在急着变现，规矩不再是规矩

有的想开学位后门

有的想染指廉租房

无法独善其身，都去透支游戏规则

老赖开发商的横空出世

让全民转介人幡然大悟

更是让分销渠道的客源断崖式下跌

毁灭楼市的，最终是制造楼市的人

要么，割韭菜刀锋太深，把客源的根伤了

要么，玩坏了行业规矩，把信用踩在脚下

雪崩时没有一片雪花是无辜的

关键词： 中介公司 房产经纪人 房地产经纪人