国家开始动手了，楼市的春风，终于迎面吹来。

这两天，每次打开新闻，全是关于楼市的好消息。

首先，财政部明确表态，经摸底研究后，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

这意味着，大家今年完全不用担心房地产税了！

紧接着，除财政部外，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等6部委积极表态维稳，并将及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

这意味着，相关房地产的经营风险，会在上层支持下逐步得到缓解甚至化解。

一句话，市场和房企今年都会迅速稳下来，行业信心会重振，信任危机也会迅速解除！

终于，这场救市成功上升到了国家层面。

这不，去年被调控急刹车的西安，已经重新涨回来了！

1

这一次，西安重回涨价TOP榜，而且领涨全国！

最近，统计局公布了最新一期全国70个大中城市商品住宅价格指数。

70个城市中，27个城市房价是涨的，3城环比持平，40个城市下跌；

新房环比涨幅最厉害的城市，就是西安！

西安，环比涨幅1.0%；

南京、宁波、成都、乌鲁木齐，涨幅0.7%；

北京、广州、重庆，涨幅0.6%；

跌幅最厉害的城市，是北海！

北海，环比跌幅2.1%；

南充、哈尔滨，跌幅0.9%；

岳阳、温州、西宁，跌幅0.8%；

这一次，表现最抢眼的，就是西安。

新房环比涨幅高达1%，也是全国唯一一个涨幅达到1%的城市！

2

你敢信么，过去6年，西安房价只跌过1个月！

这记录，可比曾经的深圳都牛。

不信，一起深扒下西安房价数据。

这是过去六年时间里，西安的新房价格环比涨幅与同比涨幅情况。

很明显，2016年3月至今，西安这座城市的新房价格同比涨幅统统都是正的；环比涨幅只有一个月是负的——2021年12月。

长达6年时间里，只短暂的降了1个月！

对，即便在全国楼市大行情普遍下沉的2021年，西安也只有在12月份跌了一下下。

2021年，12月，西安房价环比涨幅-0.5%。

可就跌了这么一下下，屁股都没摔疼，就有人说“属于西安楼市的大长牛周期终归是落幕了”。

为什么在去年年底摔了一跤？因为调控加码太厉害了。

2020年底，西安全面提高了2套首付款；

2021年，一年连续3次加码调控，3·30限购限售升级；7·9首批二手房指导价出台；8·30扩大限购限售范围，次次升级；

一年多时间调控加码4次，能堵的都堵了，这谁敢不停？！老大不让涨谁还敢涨？！

因为重重收紧，很多人突然失去房票，所以9月份开始，西安楼市热度开始逐渐退温，疯狂摇号结束，除了一些红盘在保持市场热度外，其他楼盘根本不用摇号，多盘去化率降到了50-67%。

但好在，2021年12月，西安迅速纠偏，重新放松了调控，放开部分房票。

看吧，稍稍放松后，西安房价迅速抬头，丝毫不带犹豫和观望的，一举涨到全国第一名！

3

六年累计涨幅高达3倍，西安究竟凭什么？

对，这也是一组真实数据：

2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅多达3倍。

2015年-2022年，西安不仅涨势喜人，涨幅也远远甩过兄弟城市诸如郑州、济南、青岛、武汉、长沙、重庆等等。

很多人问，西安凭什么久涨不落、甚至久涨不疲？

落寞的各有不同，但大行情市场大都雷同。

西安无非三点：

1、控供应，控供地规模，控货量，推地价涨预期；

2、人才强市，扩需求；

3、限价倒挂，疯狂打新，热度不减；

先说供应端。

可以说，绝大部分行情，都是从土地供应和价格推涨而来的。

西安过去六年，地价足足涨了5倍！

2012年，西安主城区住宅地块成交均价只有846元/平方米。一直到2016年，地价也才缓慢爬坡到1532元/平方米。

2017年开始，西安供地开始有两个明显变化：量在急剧下降，价在急剧翻倍！

2017年，主城区供应住宅用地大概1350万方，均价1725元/平；

2021年，供应降到不足500万方，均价涨到7841元/平；

因为土地供应骤降，这几年，西安整个主城区的市场新房供应量连续4年下降：

2018年约13.7万套；

2019年约为9.2万套；

2020年约8.5万套；

到了2021年，整个西安供货只有约7.9万套。

西安牛就牛在，左手严控供应，右手又能强劲的扩需求——抢人，抢需求，抢购买力。

不多说，看图。

西安的抢人大战，在全国都是出了名的。

2017年3月，西安开始放开门槛抢人落户；2018年，西安开始“无底线”抢人，35岁以下员工均可直接落户，甚至开始在各个火车站现场落户。

效果你看，2017-2019三年间，短短3年，西安累计吸引132.6万人迁入。

这迁进来的可不止是人啊，这都是买房需求，都是妥妥的购买力！

即便人均按照50平算，132万人，至少能带来66万平的需求！

最后就是限价带来的倒挂。

历数西安、杭州、广州、上海、成都……所有市场够热的城市，都离不开倒挂，西安也一样。

比如曲江中铁建万科翡翠，大平层限价1.75万，周边二手房3万，倒挂1万2；

比如航天基地山水·香堤限价1万6，周边二手房2万2，倒挂6千；

比如高科麓湾国际社区，限价1万4左右，周边二手房2万，倒挂6千；

6000-10000的价差，赤裸裸的倒挂，谁不去跑着抢？！

控供应、扩需求、限价倒挂……只要这三大招不变，西安市场，就还要热一阵儿嘞！

4

可能有人要说二手房。

有种说法，二手房够硬挺的市场，才是汉子。

但现在，因为有了一个变量，这个结论就不再成立——二手房指导价。

跟西安新房市场比起来，二手房市场肯定要被甩大老远。

去年7月，西安跟进二手房指导价，无论是第一批102个小区，还是第二批103个小区，二手房指导价相比于之前的市场挂牌价，都至少打了7-8折，部分小区甚至直接半价。

随后，西安二手房挂牌的很多，成交却骤降，肉眼可见的冷。

跟广州、深圳指导后同样的冷，并且还会继续冷。

所以，关于西安市场，几点看法：

1、二手房暂时不要考虑，至少今年都不用考虑；

2、有条件一定要打新，要去摇号新房；

3、曲江、高新优选，完全没问题，航天城、市府、大学城也可以；

4、暂时放弃西咸新区。

关键词： 房地产税 累计涨幅