【案情简介】

2016年11月9日，雷某(卖方)与陈某(买方)在中介公司的居间下，签订了《房屋买卖合同》，约定买方陈某购买卖方雷某名下的位于太原市小店区某小区203室，买卖双方同意成交价为200万元，交易税费由买方负责，若买卖任何一方未按合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过5天仍未履行的，则属违约，违约方须向守约方支付楼价10%的违约金;买卖双方另行在备注栏里约定:买方以一次性付款的方式支付房款，签订合同当天支付5万元作为定金;签署本协议后7日内卖方向贷款银行申请提前还款，买方于2017年1月31日前支付部分楼款55万元用于代卖方进行提前还款;剩余140万元于过户递件当天支付。

卖方雷某签订合同前以案涉房屋为抵押，在银行抵押贷款60万元，签订合同时，抵押贷款尚未还清，房屋仍存在抵押登记。签订合同当天，陈某以现金形式向雷某支付了5万元定金。

2017年1月初，陈某要求雷某提供账号，由于此时太原市城区房价处于快速上涨的形势，因此，雷某早就不想继续交易了，便以各种理由拒绝提供银行还款账号。双方经过多次沟通未果，导致陈某未在2017年1月31日前向雷某支付55万元。

2017 年2 月 26 日，雷某竟以双方签订的《房屋买卖合同》未经抵押权人同意为由主张该《房屋买卖合同》无效，即便有效、陈某未按时付款，构成违约，该合同也应当被解除。因此，雷某向法院起诉要求确认《房屋买卖合同》无效。

接到法院的起诉材料后，陈某亦向法院提起反诉，表示愿意继续履行合同代雷某提前偿还银行贷款，在办理完涂销抵押手续后，要求雷某将房屋过户至陈某名下，同时还要求雷某按合同约定支付违约金。

诉讼过程中，法院将贷款银行追加为第三人，贷款银行表示，只要还清银行贷款，其愿意配合办理涂销抵押手续。

争议焦点

1.合同的签订未经抵押权人的同意，是否无效?

2.案涉房屋仍存在抵押权的情况下，陈某要求继续履行合同是否可以得到支持?

法院观点

法院经审理后认为，双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，交易房屋存在抵押权，在抵押权被涂销前是无法完成过户手续的，但买方愿意出资偿还银行贷款并涂销抵押，消除了过户交易的障碍，亦能实现合同目的，而卖方雷某拒绝提供收款账户信息的行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，法院最终判决，由买方陈菜出资偿还银行贷款，贷款银行配合办理涂销抵押手续，在完成涂销抵押手续后，卖方雷某配合办理过户交易手续、卖方雷某需向买方支付违约金。

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关键词： 房屋买卖合同 银行贷款 履行合同