“房子,不仅仅是拿来住的。”

作家杜强曾经讲了这样一个故事:


(相关资料图)

新冠疫情期间,我租住在北京一个小区里,那时候疫情防控正处于顶点,作为“业主自助群”群主,那段时间本小区接连发生阳性病例,已经是“重灾区”,为了不被划归高风险地区,我带着邻居们抗争的几天里,我们争取到低风险楼栋自由进出、轻症患者居家隔离。

对此我自我感觉良好,甚至联想到秋后算账,生出可耻的悲壮感。可后来邻居们监视、驱赶外来看守的时候,我已经变得软弱。他们形容不明人员鬼鬼祟祟,指责他们随地便溺、乱丢防护服,我全然无感,只注意到他们夹着胳膊、冻得哆哆嗦嗦,而且我更容易被另一类信息刺激到,比如有邻居说,本小区邻里团结、名声在外,“房价又要涨一波了”。

对于每一个购房者来说,房地产更像是一场击鼓传花式的游戏,现在“花”传到了他们自己手里,没人不希望房价上涨。

近几年来我们不断提出“房住不炒”的总方针,但现实情况和我们的愿望总是不那么相称,尽管在疫情的影响下,各地房地产稍有价格微跌,但转眼而来的刺激楼市的措施,又再度让房地产回暖。

炒还是还是不炒,这更像是一个选择题,在经济好的时候,我们需要遏制房地产的无序扩张以防金融风险;在经济相对不那么好的时候,我们又迫切希望房地产能够为经济注入强心针。

在欲望和信心的加持下,有人的野心显然更大。

西安一小区业主就为此制订了三年涨价计划,计划让小区成交价从2023年7月的每平方米2.5万元,到2026年7月时要涨到每平方米4万元,涨幅高达60%。

这个消息是《房地产报》报道出来的,绿城西安全运村5期芳华苑业主群2月26日流传的一张截图显示,有业主在群内倡议,制订三年涨价计划,2023年7月小区成交价保持每平方米2.5万元,到2026年7月,房价要达到每平方米4万元。

而根据贝壳的数据,目前西安全运村成交价大概为每平方米2.1万元。

关于国内房地产市场的泡沫,从多年前我们就已经开始赘述,更多的指标还是关于房价收入比的严重失衡为切入点的。

从社会学的角度来看,我们显然还忽略了另一个重要因素,那就是已经购房的不希望房价下跌的“既得利益者们”。

日本的经验告诉我们,那些中产家庭拿出毕生积蓄重金购入东京房产,花费1500万美元,贷款三十年购房,但在泡沫破灭后,房价跌到300万美元、400万美元,但人们的负债贷款却一点也没有减少。

这开启了日本失去三十年的序幕。

今天,对于国内的购房者来说,他们也同样没有理由允许房价有任何幅度的下跌。

为了支撑起房价涨到4万每平米,西安该小区的业主又有哪些计划呢?

报道称,为了完成涨价计划,该小区业主提出每个苑出一个代表组成村支部委员会,每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭,村委会予以谈话,驳回低价成交申请,并设定冷静期一个月。

同时,对于多次谈话依然执意要低价成交的,将被认定为“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”,并打上“不友好家庭”标签。

这个计划的完美无缺,用“桃花源”来形容也毫不为过。

为了保证该小区的房价,那么最应该控制的,自然就是二手房成交价格了。

而所谓的“不友好家庭”,恐怕也和当初的房企“恶意降价”标签有的一拼;至于“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”,恐怕也是对市场这个概念,最大的误读。

根据绿城西安全运村的一位房产经纪人的说法称,该小区位于“学区房”,因此这也是支撑业主涨价的信心与动力之一。

但同样的,这个计划的有效性,也值得我们怀疑,市场能不能被统一?答案当然是否定的,因为具体到家庭、个人,对于一套房产的价格标的和用处都是不同的,因为需求不同,自然我们也就很难统一二手房市场的价格。

一方面,绿城西安全运村有很多投资房地产的人,他们当然希望房价一直上涨;但另一方面,这个小区还有一些刚需住户,一些急于变现的购房者等等,需求不同,自然这个所谓的协议也就难以达成统一。

出售房屋本身,依然需要遵循基本的市场规律。

不过纵观国内房地产市场,“业主集体涨价”事件并非第一次发生,早在2018年,杭州就有小区业主在卖房时联合涨价,这些小区业主在内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识,并提出比当地二手房市场价每平方米高出至少一万元的“二手房指导报价”。

现在看来,这个操作是不是非常眼熟?

价格不得低于指导价,这个本来是“有关部门”的规章制度,现在被被一些购房业主学了去,并且还学的炉火纯青,学的青出于蓝而胜于蓝。

早在2021年,就曾经有房企打着新盘七折的口号出售房地产,以回笼资金,结果就被有关部门以恶意降价为由暂停了新房出售,直到恢复指导价为止。

其实关于房地产,历来有一个说法是控制越多,房地产价格越高。

这个说法其实也并非没有道理。

以读书为例,过去为了彰显公平分配入学名额,出台了“就近入读”的通知,结果却事与愿违,让学区房的概念应运而生,再度推高了房价的上涨。

在房价上涨最猛烈的2018年,一年一共有过450次地产调控,平均每个工作日就有两条新措施出台,但却依然没有阻挡房价上涨的步伐。

这其中最重要的一个因素是,人口的持续流入到大城市,推动了供需关系的失衡,而越多的购房限制,反而让房地产变得更为稀缺,在供不应求的市场失衡下,房地产当然就会快速上涨,而限制越多,理论上房地产就越是稀缺。

而稀缺代表着的,往往就是昂贵。

日本的经验告诉我们,当日本房价高涨、出现泡沫的时候,日本也试图通过增加房地产开发的难度来抑制价格上涨,对拿地、建楼提出这样那样的规定,导致后来没有太多可建的房子。

但与此同时,由于人口的流入效应,需求增加,供给受限,导致地方房价反而越来越高,韩国前几年也发生了类似的事情。

而最好的办法可能是顺其自然,允许开发商建更多房子,直到达到某个供需临界点,而这取决于人口什么时候达到峰值,什么时候开始下降。

一开始房价可能会过高,但没关系,等人口到了临界点,供大于求的时候,市场力量会驱动房产价格下降。

因而,人口的持续变化和流入流出,才是衡量一个城市、一个地区房价水平的最好标准。

在人口总量减少的大背景下,西安该小区的业主,可能很难等到2026年房价上涨到4万的那股力量。

因为决定房价上涨的根本因素,人口已经开始下降。

除非,未来三年西安的人口净流入持续扩大,导致西安人口暴涨,推动西安本地房地产市场的供不应求,但考虑到如今的城镇化已经达到峰值,未来的人口结构的流动性可能永远也不会创造过去那样的辉煌了。

总的来说,当我们在说市场的时候,我们究竟有没有真正意识到市场这个两个字背后的含义?我想这是一个很重要的认知。

如果我们有事就拿市场这个词出来说事,没事就拿市场这个词出来当挡箭牌的话,那么我们个人的一切行为和决策,显然就不具备充分的理性。

尊重市场并非是一句空话,我们对于正确的概念如果不能够充分理解的话,那么我们今天所做出的一系列行为和决策,可能会在未来的某一天酿成巨大的灾难。

拿房地产这件事来说,尊重市场的前提不是什么限制人们的价格交易,规定指导价,最简单的原则只有一个,那就是有人买、就有人卖,在这个过程中,不需要限制什么,让大家根据自身的需求和实际情况,保障交易的透明和公平即可。

市场其实就这么简单,不需要我们去妖魔化,更不需要我们去美化,市场就在那里,不偏不倚,不带任何感情色彩。

当人口的减少以及老龄化影响到了我们对房地产自身的需求时,那么在未来可见的某一天,正如经济学家辜朝明说的那样,“也许五年、十年后,更多中国普通人终于有机会买入合适的房子,拥有更好的居住体验。”

end.

作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你看。

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