“房子，不仅仅是拿来住的。”

作家杜强曾经讲了这样一个故事：


(相关资料图)

新冠疫情期间，我租住在北京一个小区里，那时候疫情防控正处于顶点，作为“业主自助群”群主，那段时间本小区接连发生阳性病例，已经是“重灾区”，为了不被划归高风险地区，我带着邻居们抗争的几天里，我们争取到低风险楼栋自由进出、轻症患者居家隔离。

对此我自我感觉良好，甚至联想到秋后算账，生出可耻的悲壮感。可后来邻居们监视、驱赶外来看守的时候，我已经变得软弱。他们形容不明人员鬼鬼祟祟，指责他们随地便溺、乱丢防护服，我全然无感，只注意到他们夹着胳膊、冻得哆哆嗦嗦，而且我更容易被另一类信息刺激到，比如有邻居说，本小区邻里团结、名声在外，“房价又要涨一波了”。

对于每一个购房者来说，房地产更像是一场击鼓传花式的游戏，现在“花”传到了他们自己手里，没人不希望房价上涨。

近几年来我们不断提出“房住不炒”的总方针，但现实情况和我们的愿望总是不那么相称，尽管在疫情的影响下，各地房地产稍有价格微跌，但转眼而来的刺激楼市的措施，又再度让房地产回暖。

炒还是还是不炒，这更像是一个选择题，在经济好的时候，我们需要遏制房地产的无序扩张以防金融风险；在经济相对不那么好的时候，我们又迫切希望房地产能够为经济注入强心针。

在欲望和信心的加持下，有人的野心显然更大。

西安一小区业主就为此制订了三年涨价计划，计划让小区成交价从2023年7月的每平方米2.5万元，到2026年7月时要涨到每平方米4万元，涨幅高达60%。

这个消息是《房地产报》报道出来的，绿城西安全运村5期芳华苑业主群2月26日流传的一张截图显示，有业主在群内倡议，制订三年涨价计划，2023年7月小区成交价保持每平方米2.5万元，到2026年7月，房价要达到每平方米4万元。

而根据贝壳的数据，目前西安全运村成交价大概为每平方米2.1万元。

关于国内房地产市场的泡沫，从多年前我们就已经开始赘述，更多的指标还是关于房价收入比的严重失衡为切入点的。

从社会学的角度来看，我们显然还忽略了另一个重要因素，那就是已经购房的不希望房价下跌的“既得利益者们”。

日本的经验告诉我们，那些中产家庭拿出毕生积蓄重金购入东京房产，花费1500万美元，贷款三十年购房，但在泡沫破灭后，房价跌到300万美元、400万美元，但人们的负债贷款却一点也没有减少。

这开启了日本失去三十年的序幕。

今天，对于国内的购房者来说，他们也同样没有理由允许房价有任何幅度的下跌。

为了支撑起房价涨到4万每平米，西安该小区的业主又有哪些计划呢？

报道称，为了完成涨价计划，该小区业主提出每个苑出一个代表组成村支部委员会，每个业主挂牌价格需要通过村委会审核。审核不通过的家庭，村委会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。

同时，对于多次谈话依然执意要低价成交的，将被认定为“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”，并打上“不友好家庭”标签。

这个计划的完美无缺，用“桃花源”来形容也毫不为过。

为了保证该小区的房价，那么最应该控制的，自然就是二手房成交价格了。

而所谓的“不友好家庭”，恐怕也和当初的房企“恶意降价”标签有的一拼；至于“扰乱全村市场稳步上涨的家庭”，恐怕也是对市场这个概念，最大的误读。

根据绿城西安全运村的一位房产经纪人的说法称，该小区位于“学区房”，因此这也是支撑业主涨价的信心与动力之一。

但同样的，这个计划的有效性，也值得我们怀疑，市场能不能被统一？答案当然是否定的，因为具体到家庭、个人，对于一套房产的价格标的和用处都是不同的，因为需求不同，自然我们也就很难统一二手房市场的价格。

一方面，绿城西安全运村有很多投资房地产的人，他们当然希望房价一直上涨；但另一方面，这个小区还有一些刚需住户，一些急于变现的购房者等等，需求不同，自然这个所谓的协议也就难以达成统一。

出售房屋本身，依然需要遵循基本的市场规律。

不过纵观国内房地产市场，“业主集体涨价”事件并非第一次发生，早在2018年，杭州就有小区业主在卖房时联合涨价，这些小区业主在内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出比当地二手房市场价每平方米高出至少一万元的“二手房指导报价”。

现在看来，这个操作是不是非常眼熟？

价格不得低于指导价，这个本来是“有关部门”的规章制度，现在被被一些购房业主学了去，并且还学的炉火纯青，学的青出于蓝而胜于蓝。

早在2021年，就曾经有房企打着新盘七折的口号出售房地产，以回笼资金，结果就被有关部门以恶意降价为由暂停了新房出售，直到恢复指导价为止。

其实关于房地产，历来有一个说法是控制越多，房地产价格越高。

这个说法其实也并非没有道理。

以读书为例，过去为了彰显公平分配入学名额，出台了“就近入读”的通知，结果却事与愿违，让学区房的概念应运而生，再度推高了房价的上涨。

在房价上涨最猛烈的2018年，一年一共有过450次地产调控，平均每个工作日就有两条新措施出台，但却依然没有阻挡房价上涨的步伐。

这其中最重要的一个因素是，人口的持续流入到大城市，推动了供需关系的失衡，而越多的购房限制，反而让房地产变得更为稀缺，在供不应求的市场失衡下，房地产当然就会快速上涨，而限制越多，理论上房地产就越是稀缺。

而稀缺代表着的，往往就是昂贵。

日本的经验告诉我们，当日本房价高涨、出现泡沫的时候，日本也试图通过增加房地产开发的难度来抑制价格上涨，对拿地、建楼提出这样那样的规定，导致后来没有太多可建的房子。

但与此同时，由于人口的流入效应，需求增加，供给受限，导致地方房价反而越来越高，韩国前几年也发生了类似的事情。

而最好的办法可能是顺其自然，允许开发商建更多房子，直到达到某个供需临界点，而这取决于人口什么时候达到峰值，什么时候开始下降。

一开始房价可能会过高，但没关系，等人口到了临界点，供大于求的时候，市场力量会驱动房产价格下降。

因而，人口的持续变化和流入流出，才是衡量一个城市、一个地区房价水平的最好标准。

在人口总量减少的大背景下，西安该小区的业主，可能很难等到2026年房价上涨到4万的那股力量。

因为决定房价上涨的根本因素，人口已经开始下降。

除非，未来三年西安的人口净流入持续扩大，导致西安人口暴涨，推动西安本地房地产市场的供不应求，但考虑到如今的城镇化已经达到峰值，未来的人口结构的流动性可能永远也不会创造过去那样的辉煌了。

总的来说，当我们在说市场的时候，我们究竟有没有真正意识到市场这个两个字背后的含义？我想这是一个很重要的认知。

如果我们有事就拿市场这个词出来说事，没事就拿市场这个词出来当挡箭牌的话，那么我们个人的一切行为和决策，显然就不具备充分的理性。

尊重市场并非是一句空话，我们对于正确的概念如果不能够充分理解的话，那么我们今天所做出的一系列行为和决策，可能会在未来的某一天酿成巨大的灾难。

拿房地产这件事来说，尊重市场的前提不是什么限制人们的价格交易，规定指导价，最简单的原则只有一个，那就是有人买、就有人卖，在这个过程中，不需要限制什么，让大家根据自身的需求和实际情况，保障交易的透明和公平即可。

市场其实就这么简单，不需要我们去妖魔化，更不需要我们去美化，市场就在那里，不偏不倚，不带任何感情色彩。

当人口的减少以及老龄化影响到了我们对房地产自身的需求时，那么在未来可见的某一天，正如经济学家辜朝明说的那样，“也许五年、十年后，更多中国普通人终于有机会买入合适的房子，拥有更好的居住体验。”

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。

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