西安楼市：各板块昔日“地王”今安好？

2017年到2021年，西安楼市黄金五年。

在这五年时间里，西安楼市需求爆发、房价翻倍，市场一片火热。在此大环境之下，开发商对于西安楼市的信心也在不断增强，对于西安房价的预期也在不断拔高，因此在土地市场上疯狂拿地。

(资料图)

这几年时间里，西安各大板块的楼面地价不断被刷新，每一块公开出让的土地竞拍都会迎来一场土拍盛宴。

那么，如今这些各大板块的“地王”命运如何？那些曾经风光无限的“地王”项目又经历了怎样的煎熬？

今天，我们就一起探一探西安各板块的“地王”现状。

01.高新区

成交时间：2022年6月

楼面地价：15904元/㎡

竞得企业：紫薇地产

呈现项目：紫薇时光云邸

与西安大多数板块的“地王”是诞生在2020年、2021年上半年不同的是，高新区的“地王”是诞生在2022年6月份，紫薇地产在高新CID板块摘得的56.4亩土地，楼面地价15904元/㎡，刷新了高新区的楼面地价。

在土地市场降温的2022年，这块地之所以楼面地价比较高，是因为其容积率比较低，在同区域地块容积率基本为2.8的情况下，这块地的容积率仅为2.0，这块地是截止目前整个高新CID板块容积率最低的地块。

同时，这块地还紧邻永安渠、购物中心，各方面的条件具备打造高端项目。目前该项目还没有亮相，但可以预测的是，紫薇时光云邸将会超越紫薇目前在高新CID另一个项目紫薇云上，进一步拔高这个板块住宅天花板！

02.曲江新区

成交时间：2021年2月

楼面地价：约2.4万元/㎡

竞得企业：曲江大明宫置业

2021年2月份，西安曲江上和置业有限公司（曲江大明宫置业）摘得的曲江新区中海曲江大城·雍宸西侧这宗116.892亩的地块，综合楼面地价达到了2.4万元/㎡，这块地不仅仅是曲江“地王”，也是截止目前西安、陕西楼面地价第一高！

拿下这块地后，曲江大明宫置业注册成立了项目公司西安曲江玖誉置业有限公司，并于2022年初通过项目公司股权转让与融创合作开发该项目。但截止目前，距离该地块摘地已经超过2年，项目尚未亮相。2.4万元/㎡以上的楼面地价，预计该项目入市后售价保守估计在4.5-5万元/㎡。

03.浐灞生态区

成交时间：2021年3月

楼面地价：18835元/㎡

竞得企业：招商蛇口

呈现项目：招商西安序

2021年3月1日那天，浐灞生态区6宗土地公开竞拍，6宗地均拍出了高溢价，招商蛇口、上实城开、中信德、德美置业等房企摘地。

其中，招商蛇口摘得广运潭大道与尚水路交汇处东北角一宗约80亩、容积率2.0的地块，楼面地价18835元/㎡，是截止目前浐灞楼面地价地价最高的地块，同时也是截止目前西安楼面地价第3高。

而当时，与这块地紧邻的万科璞悦精装小高层售价1.7万元/㎡左右，因此所有人都在关注招商蛇口在这块“面粉贵过面包”的地块上会打造什么样的产品，会卖到多钱。

2022年上半年，招商蛇口在这块地上打造的豪宅项目招商西安序亮相，主力户型面积约301㎡、370㎡，均价卖到了将近4万元/㎡，单套总价全部在1000万元以上，是西安第一个住宅性质的千万级豪宅项目。

招商西安序，同时叠加了一层一户、科技住宅、第四代住宅、高配会所等卖点，入市不到一年整盘去化已经过半。同时，这个项目也掀起了西安的豪宅热潮，提升了开发商在西安打造豪宅的信心。

04.国际港务区

成交时间：2023年5月

楼面地价：8250元/㎡

竞得企业：陆港愿景

港务区最新的“地王”是上个月刚刚诞生的，陆港愿景摘得奥体板块34.029亩地块，容积率2.5，楼面地价8250元/㎡。

这块地地价比较高，主要是由其位置决定的。集结了港务区最优质资源的奥体板块，目前已经基本没有住宅用地了，稀缺性已经决定了这块地的价值。

同时，这块地1000米范围之内还有华润万象汇、双地铁（3号线、14号线）、高新一中陆港学校（小学+初中）、奥体中央公园等优质配套。

虽然该地块刚刚成交，但从其周边目前在售项目的情况就可以预测，其肯定是一个纯大平层改善项目，售价预计会在1.9-2万元/㎡。

05.航天基地

成交时间：2020年6月

楼面地价：13860元/㎡

竞得企业：招商蛇口

呈现项目：招商华宇长安玺

2019年到2021年上半年，招商蛇口是西安土地市场上最猛的房企，没有之一。

2020年6月份，招商蛇口通过公开竞拍拿下了41.538亩、1.5容积率的低容地块，楼面地价13860元/㎡。当时，这块地所在板块的房价则在1万2、3，因此这块地在当时也属于“面粉贵过面包”。

拿地之后，招商蛇口在该地块上开发建设了招商华宇长安玺，产品为小高、叠拼，户型面积180㎡起步，凭借地段优势、产品优势、性价比，每次都是要摇号才能买到的，属于2022年西安市场上的红盘之一。

就在5月月底，成都华建益锦又通过触顶摇号的方式摘得了招商华宇长安玺附近89亩优质地块。据悉，该公司是招商的“马甲”，新项目有望续写招商华宇长安玺的热销传奇。

06.经开区

成交时间：2022年9月

楼面地价：9049元/㎡

竞得企业：兰州众邦

呈现项目：众邦长安郡

经开区这两年新出让的地块比较少，住宅地块就更少了，并且大部分是产业勾地，地块主要集中在高铁新城片区。

在过去2年，经开区三环内仅成交了2宗住宅用地，一宗是世融5月份刚刚摘得的凤城四路北侧地块，一宗是去年9月份兰州众邦在凤城一路摘得的一宗23亩小幅地块。众邦的这块地楼面地价9049元/㎡，是截止目前经开区楼面地价最高的地块。

这块地位于凤城一路南侧，属于二环沿线，周边配套比较成熟，并且地块容积率只有1.8，可以打造一个小而美的精品项目。

今年3月份，该项目众邦长安郡举行了开工典礼。根据规划，项目项目由6栋住宅和一栋邻里中心构成，住宅全部是一梯一户，户型面积141-431㎡，面宽7.1-9.6米的横厅设计。

目前，众邦长安郡项目尚未正式亮相。但结合其楼面地价、产品类型，预计其入市后售价会在2万元/㎡左右。

07.曲江大明宫

成交时间：2021年12月

楼面地价：10941元/㎡元/㎡

竞得企业：中国金茂

呈现项目：大明宫金茂府一期

2021年12月份、2022年8月份，中国金茂两次在曲江大明宫板块拿地。其中，2021年12月底摘得的QJ10-10-259地块，楼面地价10941元/㎡，再加上自持10%，是截止目前曲江大明宫板块楼面地价最高的地块。

这块地，也就是大明宫金茂府一期的西地块，打造的是168-272㎡的大平层，毛坯房售价在2.5万元/㎡左右。

目前，大明宫金茂府主要在推售的是项目二期，也就是去年8月份摘得的青啤厂地块。

08.灞桥区

成交时间：2019年7月

楼面地价：9028元/㎡

竞得企业：中海地产

呈现项目：中海云锦

过去几年，中海在长安区、灞桥区、高新CID、高新软件新城等板块有溢价拿地，其中2019年7月份溢价131%拍下的灞桥纺织城板块80亩地块，综合楼面地价9028元/㎡，是截止目前灞桥区楼面地价最高的地块。

这块地也就是2021年8月份入市销售的中海云锦项目，规划的是约127㎡、143㎡的精装小高层，均价2万元/㎡。目前，这个项目一期已经交付。

09.长安区

成交时间：2022年6月

楼面地价：8280元/㎡

竞得企业：长安城建

2022年6月份，长安城建摇中了长安区韦曲街道惠民街以南、广场南路以东一宗22.558亩的住宅、商服地块，楼面地价8280元/㎡，这块地是截止目前长安区楼面地价最高的地块。

长安城建是长安区的城投公司，目前拿地已经1年时间，该项目还没有相关信息传出，后期是长安城建自己开发，还是与其它房企股权合作、代建，目前未知。

10.沣东新城

成交时间：2021年1月

楼面地价：16044元/㎡

竞得企业：绿城房产

呈现项目：绿城西安和庐

2021年1月29日，西咸新区能源金贸区板块高新一中西咸新区第一小学、第一初级中学南侧101.88亩地块拍卖，吸引了保利、奥园、电建、中梁、万科等29家企业参与竞拍，经过88轮竞拍该地块被绿城以溢价率278%摘得，楼面地价高达16044元/㎡。

这个楼面地价刷新了沣东新城的楼面地价，也刷新了西咸新区的楼面地价，并且一直保持到现在。

拿地后，绿城在该地块上开发建设绿城西安和庐项目，产品为小高、叠拼，精装小高129-198㎡，毛坯叠拼190-260㎡，小高售价在2.3万元/㎡左右、叠拼售价在3.5万元/㎡，小高更多的是贡献现金流，叠拼实现利润。目前该项目主要在卖的是叠拼，单套总价600-1000万元。

11.沣西新城

成交时间：2021年4月

楼面地价：12615元/㎡

竞得企业：华润置地

呈现项目：沣華九里

2021年4月份，这块地的拍卖当时简直拍疯了，万科、中海、华润、正荣、卓越、紫薇等开发商当时都有参与，中海、华润各调用了20多个平台公司参与地块竞拍和摇号，这块地也是西安第一宗触顶摇号的地块，最终被华润幸运摇中，楼面地价1.26万元/㎡以上，刷新了沣西的楼面地价，并且一直保持到现在。

高价拿地之后，华润遇到的是沣西整体市场的大幅降温，2022年上半年入市销售，为了增加项目的卖点，华润在该项目中打造了“第四代住宅”，并且首开价格1.65万元/㎡左右基本上是亏损着卖。目前，其报价在2万元/㎡左右，但成交价肯定没这么高。

12.秦汉新城

成交时间：2021年4月

楼面地价：9993元/㎡

竞得企业：招商蛇口

呈现项目：招商雍澜湾

2021年4月份，西咸新区的土地市场上，多个新城的楼面地价被刷新，其中就包括秦汉新城。当时，招商蛇口以159%在秦汉新城兰池大道板块拿地94.057亩，容积率2.5，综合楼面地价9993元/㎡，刷新了秦汉新城的楼面地价，并且一直保持到现在。

兰池大道沿线是秦汉新城开发最早的板块，但已开发成熟更多集中在兰池大道西段，招商拿下的这块地则位于兰池大道东段，配套等方面还需要更长时间等待。

拿地之后，招商在这块地上开发建设招商雍澜湾，打造的是建面143㎡、162㎡、167㎡的大平层，精装交付，成交均价在1.65万元/㎡左右，基本也不咋赚钱。

去年到今年也有一些粉丝在咨询这个项目，在我们看来这个项目本身是一个品质不错的项目，目前的短板则在于周边的配套，待周边的项目都建成之后可能居住生活氛围才会形成。

13.泾河新城

成交时间：2021年4月

楼面地价：8451元/㎡

竞得企业：隆基泰和

呈现项目：隆基泰和澜庭溪谷

与沣西、秦汉等同为2021年4月份诞生的区域“地王”项目大部分已经入市相比，隆基泰和当时在泾河拍下的泾河“地王”至今尚未亮相。

当时，泾河北岸这块90.6亩的地块拍卖，吸引了金地、卓越、中南、万科、正荣等地产企业参与竞拍，最终被隆基泰和以溢价率89.35%竞得，楼面地价8451元/㎡，刷新了泾河新城的楼面地价，并且一直保持到现在。

以激进姿态拿地之后，隆基泰和在该地块上开发建设隆基泰和澜庭溪谷项目，产品为高层、洋房，户型面积约96-126㎡。2021年8月份，该项目曾经迎来展厅开放，但后续受困于隆基泰和的资金链、泾河新城整体市场环境，该项目至今尚未亮相。

拿地2年未入市，仅资金成本一项，就将该项目实际土地成本楼面地价拉升10%以上，已经超过了9000元/㎡，而这个区域的高层目前也就卖1万2、3，后续这个项目会越来越难。

14.空港新城

成交时间：2020年8月

楼面地价：6854元/㎡

竞得企业：悦达地产

呈现项目：悦达电建玖玺台

在2020年8月份的时候，西咸新区曾经也掀起一波拍地高潮。当月，中交、中旅在沣西高溢价拿地，南飞鸿在秦汉新城摘地，悦达地产则以102%的溢价率拍下了空港新城99亩土地，楼面地价6854元/㎡。

悦达的这块地，刷新了空港新城的楼面地价，并且一直保持到现在。拿地1年之后，悦达引入电建合作开发该项目，案名为悦达电建玖玺台，产品规划为洋房、小高层，小高层目前价格在1.35万元/㎡左右，洋房价格在1.45万元/㎡左右。

15.高陵

成交时间：2021年7月

楼面地价：5330元/㎡

竞得企业：大悦城控股

呈现项目：中粮天悦

2021年7月1日这一天，高陵土拍也拍疯了，当日6宗500.79亩开发用地成交，土地成交金额43.28亿元。其中，大悦城控股、万科以溢价瓜分了5宗地块。

这几块地，也就是目前在售的中粮天悦项目，产品为精装高层、小高层，备案均价约1.4万元/㎡，户型面积约96-136㎡。

16.蓝田

成交时间：2021年3月

楼面地价：3430元/㎡

竞得企业：万科地产

呈现项目：万科四季花城

2021年3月10日这一天，万科以315%、252%、318%的溢价率拿下了蓝田西北家具工业园板块3宗共计235.76亩住宅用地，实际楼面地价分别为3395元/㎡、2953元/㎡、3430元/㎡。

3430元/㎡，刷新了蓝田的楼面地价，并且一直保持到现在。这几宗地，也就是目前在售的万科四季花城项目，产品为高层、小高层、洋房。

END

从上述信息可以看出，西安各区域的“地王”项目大部分目前处于在售状态，高新、曲江、港务区、空港新城、经开的“地王”项目目前尚未亮相。

而在已经入市销售的项目中，销售情况除了与项目本身的地段、产品、开发商、价格有关之外，也与项目所处区域整体市场环境有关。当然，项目的开发进展，也与开发商本身的资金情况有关。

实际上，即使是已经入市销售的“地王”项目，有的可能净利润非常低，有的甚至亏损，在市场高点拿高价地之后，这些项目更多的只能是给公司贡献现金流，通过后续资金滚动、继续拿地项目的开发，来实现利润。

有时候，踩对市场节点了项目就能够实现快速去化并且实现利润，踩错市场节点留下的只能是煎熬。

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