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2019年,中交地产董事长李永前履新时提出了一个销售目标:2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿元之上,做到央企前三

也正是在2019年,中交开启了扩张模式,在全国四处溢价拿地,扩张的资金,多来源于控股股东中交房地产集团。

3年过去,中交地产2022年全口径销售金额458.82亿元,离明年目标还差一半以上,甚至不及2020年的目标额

虽然销售上没做出什么成绩,但中交地产却花了更多的钱——也正是在2019年,中交开启了扩张模式,在全国四处溢价拿地。

而支撑中交这种可以不用“以销定投”行为的,就是中交地产的控股股东中交房地产集团。

查阅公开信息可见,2022年全年,大股东中交房地产已经向中交地产提供借款185.88亿元;今年前三个月,中交地产又从大股东处借走了48亿元,100亿的额度已用去接近一半

造血能力不足

中交膨胀的扩张野心,首先体现在土储上。

从2019年到2021年,中交地产项目数量从55个增加到103个,土地储备从929万平方米增加到1788万平方米。

尤其在2020年,中交地产新增土地建面同比增长了176.9%,土地购置总价款535.8亿元,超出年内533亿元销售金额。

四处高溢价拿地,但销售和结转目标相对滞后,这导致其现金流状况日益恶化

2019年-2021年,中交地产经营活动、投资活动现金流量净额均为负值。2020年最为严重,经营现金流净额为-187.4亿元,同比大跌288.04%

不过,2022年中交地产现金流层面有所好转,经营性现金流净额转正为29.35亿元,同比增幅165.92%。

主要在于,今年拿地数量减少以及底价拿地等因素,本期支付的土地款价减少,使得经营活动现金流出同比减少55.34%。

但另一方面,由于销售回款减少,中交经营活动现金流入也同比减少43.58%。

2022年全年,中交地产全口径销售回款450.84亿元,较上年同期降低23.72%;权益口径销售回款291.32亿元,较上年同期降低30.47%。

这家有28年历史的老牌央企,2022年销售额业绩(全口径)458.82亿元,不仅未达到李永前制定的目标,排名甚至还不如近年来像建发、越秀、国贸这类逆势增长的区域国企。

向自家人连环借款

高速扩张的钱,从哪里来?

顶着央企的头衔,中交地产在市场上融资并不难,中票、公司债、ABS、购房尾款保理等花式融资方式,均有涉足。

但还是自家人好开口。

2020年,中交地产开始与中交房地产集团(下称“地产集团”)签署年度借款框架合同。2020年,借款额度为不超过80亿元;到了2021-2022年,中交地产把额度提高到了100亿元。

在2022年期间,中交地产多次向地产集团追加借款额度。9月份追加借款额度50亿元,到了去年12月,中交地产又新增了两笔借款额度,共计110.6亿元。

截至年底,中交地产已经向地产集团借款185.88亿元,远超年初既定的借款额度。

签订借款的理由相近,均是为应对市场激烈的竞争,在土地、资金等方面做好准备。

上述借款利率在7%-10%之间,高于其公开发行债券(3.52%-4.99%),以及银行借款利率(3.8%-6.5%)。

中交地产2022年财报显示,截至2022年年底,通过关联方借款的利息已经达到3316万元,远高于非关联方约47万借款利息。

但胜在简单方便,这样的钱借着也容易上瘾。

其实,大手笔借钱求规模后,中交地产负债规模不断攀升,早就成了央企中罕见的“三道红线”全踩房企。

截至2022年底,中交地产“三道红线”指标仍超过阈值。其中,账面现金及等价物为86.8亿元,短期借款为8.9亿元,一年内到期的非流动负债达177.5亿元,债务压力依然不小。

试图找寻新抓手

背靠大树的中交,一心想着做大做强。销售未达标之时,中交又把视线转向了代建

从绿城出来的李永前,早在履新之初就表示要“轻重资产”双向发力。2020年,中交地产设立了【中交房地产管理集团有限公司】作为代建业务平台。

去年,纾困类代建愈受青睐,中交也加快了布局的脚步:

上半年,中交地产招贤纳士,世茂原副总裁刘辉跳槽到中交担任代建板块总经理。

下半年,中交与同是央企的信达地产共同签署合作协议,共同操盘项目建设。

有分析认为,中交希望借着更少的资源和投入,来继续实现规模爬升,主业造血能力有限,就要多几条腿跑步。

但目前,中交地产代建业务在自家营收中仍然没什么存在感,2020年-2022年,房地产业务稳占营收99%,代建业务收入占比不足1%。

2020-2022年,其代建业务签约金额分别为8.38亿元、10.24亿元、13.63亿元;同是“中交系”的规模代建商绿城管理,2022年合约销售额已超875亿元。

从去年开始,更多房企希望在代建赛道分一杯羹。羽翼尚未丰满的中交管理,除了要面临同门强大竞争,还要面对众多旭辉、世茂、华夏幸福等众多老牌地产商背景房企的压力。

有分析师坦言,中交做代建的天然优势是央企品牌,且不缺钱。像政府和AMC机构的纾困代建业务,多数会考虑国央企来帮忙。

当完成保交付任务后,仅靠央企这个头衔,增长空间有多大?还有待观察。

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