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鄂尔多斯目前还是中国大陆人均GDP最高的地区，但繁荣泡沫消失之后，如何填补巨额债务的窟窿也是难题

鄂尔多斯的赛特商场

文/特约记者 何家平

编辑/王延春

鄂尔多斯市区繁华商业地带，赛特中心占据十字路口黄金位置，雄伟挺拔的建筑和光怪陆离的霓虹，尽显“楼王”风范。

白贵军站在17层宽敞明亮的办公室里，指着车水马龙的道路和鳞次栉比的街区，告诉《大势看财经》记者：“赛特是我开发的，这些道路是我修的，旁边的那些小区都是我建的……”他又指了指远处一片低矮凌乱的棚户区：“没改造之前，就是那个样子……”

这位语言迟缓但底气十足的蒙古汉子，是鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司（下称佳佳乐公司）的掌门人。早年做煤炭生意赚得盆满钵满，投入房地产开发后也顺风顺水，棚户区改造、商业开发、小区，一度有40万平方米的工程同时进行，在当地也是风云人物。

此情可待成追忆。回忆当年豪气，白贵军说：“那时鄂尔多斯钱太多了，很多老板的座驾是劳斯莱斯，司机开的都是凌志570，一个手机靓号花80万、100万不在乎，一顿饭不吃个3万、两万，都不好意思……”

房子只要开工就能卖钱。他自己一边建，一边卖，一边拆下一块地。

转折点是2012年：哥哥白贵生通过民间渠道，借了吴文成2500万元，白贵军和佳佳乐公司对此债务进行了担保。

借贷风波

当时民间借贷非常普遍，“朋友间借个30万、50万，也就一个电话的事儿，根本不打借条。”

鄂尔多斯本地民间借贷规模巨大，也吸引了周边大量逐利资金涌入。一位知情者告诉《财经看大势》记者，仅“金三角”地区陕西榆林府谷县，就有500亿“砸”在了鄂尔多斯。

2012年底，白贵军确实还了1000万元本金和利息。但接下来的事情就出人意料了。

从艳阳高照到乌云密布、狂风暴雨，好像一瞬间的事情。白贵军清楚地记得有一天下午，四、五百名企业家被集中开会，了解民间借贷的规模和抵押担保资产状况，并让他们拿解决方案。

钱，突然像潮水一样消失了。房地产市场和高档消费场所急剧降温，人们陷入了债务的泥潭，一些买了房子的人，也付不起月供，银行收房收到手软……

这1500万的本金和利息，成了压垮骆驼的稻草。吴文成将白贵生、白贵军和佳佳乐公司告上了法庭。

北京市朝阳区法院民事调解书发生法律效力后，吴文成申请了强制执行，朝阳区法院于2014年4月10日做出了朝执字第1364号执行裁定书，查封了白贵生于北京市西城区广安门外大街305号二区四号楼16层1911号房产1套、查封了佳佳乐公司位于鄂尔多斯市东胜区赛特商场商铺18套、赛特公寓6套、佳美绿洲项目住宅42套。

2018年6月6日又做出裁定查封佳佳乐公司位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路南、吉劳庆路西等六块土地的土地使用权，查封了白贵军位于鄂尔多斯市东胜区大兴花园小区2号楼2单元403房产1套，这也是其名下仅有的1套住宅。上述房产、土地等价值合计超过30亿元。

白贵军现在依然惘然。公司及个人名下被查封的土地、房屋等资产，作为被执行人不能乘坐飞机、高铁，他成了“亿万负翁”。但白贵军和他的律师认为，法院查封有不当之处：初次查封时法官未出具相关查封裁定，导致正当救济途径无法及时实现；朝阳区法院对公司名下的土地使用权超额查封，损害了案外第三方的合法权益，无法办理网签、不动产统一登记证等手续。

白贵军多次向朝阳区法院提出纠正超标查封行为，对先前已查封的房产尽快评估拍卖；要求朝阳法院撤销执行裁定书，中止对鄂尔多斯市佳佳乐房地产开发有限责任公司土地使用权的执行，并予以解封，但至今没有结果。

哥哥白贵生位于北京西城区的房产2018年12月31日被拍卖了，位于鄂尔多斯市东胜区的房产2019年10月31日也拍卖了，但其哥哥多次向执行法官催要相关法律文书，至今都未收到。

查封疑云

然而，查封引发的余波并未停息。佳佳乐公司六块地因被法院查封，导致多户买房人无法完成过户登记，更无法落户居住。

佳佳乐公司位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路南、吉劳庆路西等六块土地使用权已经开发完毕，地上商品房也早已销售完毕，并办理了房屋预售登记和交房手续。

例如，位于鄂尔多斯市东胜区松林路南土地使用权系2011年9月24日通过土地出让方式取得，按照政府规划要求，进行了商品住宅开发，共计开发建设1150套商品住房及商业用房，2011年10月26日前办理商品房销售备案手续，截至2012年6月31日，商品房已全部销售完毕，2013年10月31日前办理了交房手续。

位于鄂尔多斯市东胜区吉劳庆路东、民中街南、平安街北的两块土地,系2011年9月24日通过土地出让方式取得，共计开发建设710套商品住房及商业用房，2012年5月10日前办理商品房销售备案手续，一期于2014年10月31日办理了交房手，二期于2016年12月20日前办理了交房手续。截至2016年6月30日已全部销售完毕。

位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路南、吉劳庆路西土地使用权系2010年7月9日通过土地出让方式取得，共计开发建设380套商业用房。2012年3月14日前办理商品房销售备案手续，2013年12月30日前办理了交房手续，截至2015年4月28日，商品房已全部销售完毕。

位于鄂尔多斯市东胜区 鄂托克街北、伊煤路南、吉劳庆路西土地使用权（使用权证号：鄂国用2016第000074号）系2013年4月25日通过土地出让方式取得，共计开发建设61套商品住房及商业用房。截至2014年10月30日，上述开发商品房已全部销售完毕，并于2014年12月30日前办理了交房手续。

位于鄂尔多斯市东胜区伊煤路南、吉劳庆路西土地使用权系2010年6月2日通过土地出让方式取得，共计开发建设130套商品住房。截止2012年5月30日，上述开发商品房已全部销售完毕，其中有回迁户117户，但目前尚未完工，也未办理交房手续。

上述六块土地上开发建设的房屋，大部分已办理了《商品房买卖合同》的网签备案，并已交付入住使用，或已足额支付了购房款等待办理入住。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十九条、三十条之规定，买受人对已购买房屋及其对应的土地使用权依法享有合法权益，应当得到优先保护，开发商也有义务为他们办理房屋过户登记。

据了解，朝阳区法院对上述土地使用权的查封，使开发商无法为业主办理网签、过户、不动产产权证登记等手续，购房者掏钱买了房屋，但手续不齐全，落户、孩子上学、交易等都无法正常进行。

一些住户也提出了诉讼。2020年5月26日，北京朝阳区人民法院对上述六块土地上9位买受人提出的查封土地执行异议全部予以驳回。

白贵军的律师认为，朝阳区法院对相关土地使用权的查封已远远超过了执行标的，应当对超额部分予以解封。按照生效调解书的内容，吴文成作为债权人的借款本金为人民币1500万元，按照同期银行贷款利率的四倍计算利息。朝阳区法院此前已对白贵生名下位于鄂尔多斯市东胜区佳美绿洲项目的公寓以及佳佳乐园C区项目的商铺、公寓进行了查封，总计建筑面积1638.31平米，总计市价超过9000万元；同时朝阳区法院还查封了被执行人白贵生位于北京市西城区广安门外大街305号二区四号楼16层1911号房屋，查封时市价人民币600余万元。上述房产总值超过1亿元。

一位不愿具名的律师告诉记者，朝阳区法院查封价值约30亿元的六处土地使用权，存在严重超标的情形。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

他说，《最高人民法院关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》第一条明确规定，被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结；非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。而朝阳区法院于2014年4月10日做出（2014）朝执字第1364号执行裁定书，查封了申诉人位于鄂尔多斯市东胜区赛特商场商铺18套、赛特公寓6套、佳美绿洲住宅42套以及坐落于北京市西二环的公寓一套，合计总价值超过9000万元。这些房产均具有房产证，完全具备评估、拍卖的条件，朝阳区法院应当在6个月内执行完毕，即应当在2014年10月10日前全部执行完毕。

对此，白贵军也认为，朝阳区法院的执行法官在所查封的房产具备评估、拍卖条件的情形下，怠于执行，导致本案至今未执行终结，超期限执行给他和公司造成了巨大的损失，如按照调解书确认的中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计取利息，则因朝阳区人民法院的超期限执行，导致申诉人所负担的债务利息达到1200万元。白贵军认为，超期限执行是朝阳区法院执行法官的过失，超出执行合理期限所产生的利息不应当由债务人负担。

律师认为，在执行文书送达方面，朝阳区法院未按照法律规定的期限送达执行通知书、报告财产令、查封裁定等法律文书，导致白贵军对于法院的超标查封措施无法及时通过法律救济途径维护权益。

据了解，朝阳区法院认为查封、执行并无不当。法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对查封的66套房产进行评估：“佳美绿洲小区42套房屋正常市场价值总额为4596.60万元；佳佳乐园24套房屋正常市场价值总额为1722.68万元。”并称“对查封房产的23套启动拍卖程序，以评估价的70%为保留价进行拍卖，但一拍已经流拍，现拟降价20%进行二次拍卖。”

白贵军和他的佳佳乐公司通过多渠道了解后，认为主办法官存在诸多违纪行为：严重超标查封；不给相关法律文书；流拍的房产不予出具法律文书；既不以物抵债也不解封；房屋已经开发完毕且全部交付的土地不予解封，导致公司无法给买受人办理产权登记证……

2020年4月23日，鄂尔多斯市不动产登记中心给朝阳法院去函，指出持有商品房买卖合同的业主因为土地使用权被查封无法办理，希望法院出具同意办理不动产登记的意见，解决业主办证难。

2020年8月12日，朝阳区法院回函：“贵中心可根据相关法律及司法解释规定自行决定是否为已有预售登记的业主办理不动产业务。”

2020年9月17日，鄂尔多斯市不动产登记中心工作人员告诉《财经看大势》：“已经开会研究过了，可以给手续完备的业主办理登记业务。”

但对于白贵军和他的公司来说，被查封的土地何时才能解封，目前隧道尽头还看不到亮光。

《财经看大势》记者联系朝阳法院主办法官，得知采访意图后，她说让记者和主管新闻的部门联系，当记者追问具体哪个部门时，她又说：“你们和企业联系吧。”

如今，土地和房产被查封，白贵军和他的公司失去变现能力，无法偿还债务本金，利息日积月累，变得愈加不堪承受；买了房子的业主因为土地被查封，无法办理不动产登记等手续，落户、孩子上学、交易等问题也无法解决；法院因为债务人没有还债方案不能解封，拍卖也因为市场行情而流拍……

白贵军与他的佳佳乐公司只是鄂尔多斯当年债务链断裂的一例，陷入类似债务漩涡的企业或个人仍在面对“戈登结”。在鄂尔多斯，七八年前引发的债务问题因土地和房产被查封，无法偿还债务本金，已经使多家企业陷入困境，而很多企业或百姓的生活仍在由债务引发的这场困局中继续发酵。

“戈登结”难解，亚历山大用利剑解开了。债权债务、银行和房地产开发公司、业主和地方政府还有法院的博弈还在继续，鄂尔多斯“亿万负翁”的债结何时能够解开？有待法院等相关部门引起关注。《财经看大势》记者将继续关注。

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