从弘阳集团官网了解到，弘阳地产早年作为一家起步于南京的区域房企，历经24年发展至今，2019年8月22日，2019中国民营企业服务业100强发布，弘阳集团有限公司排名第31，集团业务主要分为三大板块弘阳地产、弘阳商业、弘阳生活。

对于前两个板块发展相对成熟。

2018年7月，弘阳地产在香港联交所成功上市，股份代码1996.HK。

弘阳商业，2020中国商业地产百强企业TOP12，形成了以购物中心、家居建材、主题游乐、社区商业、星级酒店等多元化经营的著名商业品牌，国内首创全时态游乐综合体。

目前已通过港交所聆讯的弘阳服务，即官网的“弘生活物业”板块，官网资料显示，其为中国物业服务企业35强，是弘阳集团旗下集物业服务、资产运营、社区服务为一体的综合型、科技型社区生活服务集团，具有国家一级资质。

据了解，弘阳地产2019年启动分拆物业板块上市计划。弘阳服务作为弘阳地产旗下物业板块，早前，今年3月23日，弘阳服务集团有限公司向港交所递交招股书。

从更新的聆讯后资料显示，往绩记录期间，弘阳服务的收益由2017年的2.57亿元增加至2018年的3.49亿元，并进一步增加至2019年的5.03亿元，复合年增长率为39.9%。在管建筑面积分别为910万平方米、990万平方米、1580万平方米，年复合增长率为31.8%。

此外，年度溢利由2017年的2871万元增加至2018年的3300万元，并进一步增加至2019年的5710万元，复合年增长率为41.0%。

人员成本占比偏高削低利润

招股书披露，2017年-2019年，弘阳服务员工成本分别为1.29亿元、1.78亿元及2.43亿元，分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%;分包成本分别为0.39元、0.65亿元及0.86亿元，分别占销售成本约19.5%、23.1%及22.9%。

具体来看，弘阳服务所有物业管理费均按照包干制征收，2017年、2018年及2019年，弘阳服务按包干制管理的五、七及十五个项目产生亏损，亏损额分别约350万元、610万元及570万元。

2017年-2019年，该公司毛利率分别为21.9%、19.0%、25.2%。尽管去年其毛利率有所提升，但低于已上市物管企业的均值。据2019年年报数据，在H股上市的13家内地物管企业，平均毛利率约为30%。

收益基本来自江苏大本营

截至2019年12月31日，弘阳服务的总合同建筑面积约为2760万平方米，涉及中国14个省、直辖市及自治区41个城市的167个项目，其中在管总建筑面积约为1580万平方米，涉及中国7个省、直辖市及自治区21个城市的94个项目。

2017年-2019年，来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务收益，分别占弘阳服务总物业管理服务收益约100.0%、100.0%及98.5%。

此外，截至2019年12月31日，弘阳服务提供顾问服务的物业合同建筑面积约为270万平方米，涉及三个城市的17个项目。截至最后可行日期，该公司的总合同建筑面积进一步增加至约2960万平方米，由181个项目组成，包括总建筑面积1780万平方米的108个在管项目，及总建筑面积1180万平方米的73个已订约管理但尚未交付的项目，其中预期18个总建筑面积约260万平方米的项目将于2020年交付。

另外，截至2017年、2018年及2019年12月31日，弘阳地产集团所开发物业分别占弘阳服务的在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%。同期，由第三方房地产开发商所开发物业的在管建筑面积分别占在其管总建筑面积的12.7%、14.7%及30.0%。

笔者从以往的物管上市企业经营分布来看，当前，弘阳服务若想突围，势必在第三方合作提升在管面积同时，尚需优化现有的成本管理等有效提升利润率。

市场消息称，弘阳服务本次上市的目标集资额为7000万至8000万美元。

(中华网财经综合 文/葛亮)

关键词： 弘阳服务 毛利率 物管