2020年,作为决胜两千亿目标的关键一年,9月4日,中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”,00817.HK)披露了一组盈喜数据,截至今年8月末,公司销售额1458亿元,目标完成率达72.9%。

光鲜业绩背后,主要与其牺牲利润、加速“跑量”密切相关。在销售额及销售面积增速位居行业前列的背景下,中国金茂所售房子的平均单价不断下降。与此同时,上半年由于积极扩储,花巨资私有化子公司,原本债务承压的公司亦面临着更大的资金压力。

宏观背景下,行业“降负债”趋势明显,对中国金茂而言,如何降杠杆以优化债务结构?公司如何在规模与利润中取得平衡?加速“跑量”对公司经营影响几何?就上述相关疑问,《投资者网》联系中国金茂投资者关系部,对方称:“公司当前处于业绩静默期,暂时不便予以回应”。

规模扩张债务承压

“2020年虽受疫情的影响,但金茂提前完成回款千亿,为企业的发展提供了稳健的经营性现金流”7月19日中国金茂在公告中表示。上半年中国金茂以51.45%的完成率走在了行业前列,距离今年2000亿目标更近一步。

但即便如此,公司仍面临着规模扩张带来的债务承压的问题。

上半年,中国金茂的资产负债率达81.63%,较2019年的78.92%提升近3个点,计息银行贷款和其他借款986.47亿元,其中一年内到期债务为337.45亿元,而公司综合财务状况表呈列的现金和现金等价物约 203.6亿元,现金难以覆盖短期债务,公司整体债务承压。

资料显示,上半年,中国金茂新增二级土储583万平方米,剔除孵化项目,在新增土储中,城市运营面积贡献占比超过50%。

“2020年将落地更多城市运营项目,目前,中国金茂已经有多个项目在和当地政府洽谈之中,预计2020年还会是丰收的一年”中国金茂总裁李从瑞表示。通过城市运营模式在全国一二线城市进行积极布局,中国金茂先后在杭州、天津、温州、宁波等城市落子项目,规划建筑面积超过了550万平方米。

同时,在账面资金不够充裕的条件下,公司以高达32亿港元资金私有化金茂酒店。6月12日,金茂酒店大股东中国金茂发布公告,公司将以每股4.8港元的价格(较停牌前收市价溢价超30%)完成对金茂酒店的私有化,此次私有化交易中国金茂共需支付31.9亿港元,

显然,去年至今,伴随着公司规模逐渐扩张,其债务压力也逐步攀升。而在此背景下,上半年,公司一方面仍积极扩储,另一方面花巨资私有化子公司,多方“烧钱”的方式多少将给其增加了不小的资金压力。

多措并举缓解资金困境

债务压顶下,中国金茂通过配股、出售项目股权、发债等方式来获取资金。

近三年来,中国金茂为缓解资金压力,多次进行配股。资料显示,2018年1月,中国金茂曾以每股3.7港元配售约9亿股,筹资33.06亿港元用作一般营运资金;2019年7月,其再次配售新股,引入平安成为其主要股东,筹资8.15亿港元。

今年7月,中国金茂又一次配售股份,配售及认购后预计共获得款项净额约54.25亿港元,同时,在最新8月31日,中国金茂公告显示,完成配售3.49亿股 净筹19.92亿港元。

在这次完成的增发募资中,贝壳研究院高级分析师潘浩向《投资者网》表示,“中国金茂原拟‘将认购事项所得款项净额约40%至60%用于偿还债务,及约40%至60%用于一般营运资金’;而在最新的公告中更改为‘考虑到公司业务发展需求,特别是可能不时出现的土地投标机会,其拟重新分配认购事项所得款项净额如下:不多于30%用于土地收购,及不少于70%用于一般营运资金。’可见金茂仍会积极把握土地市场的机会,而这一态度在其追求高速增长的业绩目标过程中或将保持。”

事实上,中国金茂配售所得款项大多均用于竞投土地、偿还债项及一般营运资金。“配售将让公司有计划进一步筹集资金,同时扩大公司的股东及资本基础。”中国金茂表示。

而为获得更多资金用于项目经营,今年以来,中国金茂也多次出售项目股权。资料显示,今年4月,中国金茂挂牌苏州城茂置业50%股权;5月7日,中国金茂计划为郑州项目公司引入合作方,募资金额择优待定,对应持股比例为51%;5月25日,中国金茂旗下子公司拟转让持有的嘉兴浦晨投资有限公司30%股权;7月,中国金茂拟为北京青茂置业有限公司增资项目增资,募集资金对应持股比例或股份数为60%,拟募集资金金额不低于1520万元;当月,中国金茂拟为珠海拓茂房地产开发有限公司实施企业增资,出让其50%股权,拟募集资金金额不低于1.5亿元。

同时,债务承压下,和大多数房企一致,中国金茂也把“借新还旧”作为融资方式之一。7月10日,

中国金茂发布公告称,“全资附属公司上海金茂完成向合资格投资者发行本金额为人民币25亿元的第二期首批中期票据。票据的期限为三年,最终票面利率为3.8%,主要用于本公司偿还其在银行间债务市场发行的其他中期票据。”

在潘浩看来,今年上半年金融环境边际宽松,金茂融资成本下降至约4.68%,因此进行一系列高成本债务置换是合理的,但从短期债务压力上看,金茂上半年资金流动性减弱,短债比约0.51,较上年同期下降21.5%。主要是由于整体营收下降18%,疫情影响竣工交付以及商业(含写字间)租赁、酒店等业务所致,随着下半年疫情影响减弱,以及全年目标达成乐观可期,预计金茂资金情况将有所好转。

“以价换量”应对挑战

2018年3月,颇具野心的中国金茂喊出两个大目标,“一是2018年1000亿元,2019年进入房企第一阵营;二是到2020年实现2000亿元的销售目标。”

第一大目标已完成,第二大目标,中国金茂在今年前8月完成了近七成。具体来看,前八月中国金茂销售金额1458.2亿元,同比增长34.74%,销售建筑面积约768.99万平方米,同比增长57.18%。

据《投资者网》梳理,基于销售额快速上升的背景下,上半年中国金茂所售房子的平均单价下降14.33%至18778.7元。财报显示,今年前7个月的各月所售房子的销售均价普遍低于上年同期水平,其中最低值为1.23万元/平方米,最高值为2.23万元/平方米,平均值仅为1.86万元/平方米,而2019年的销售均价却达到了2.15万元/平方米。

显然,公司以牺牲盈利为代价来换取了规模扩张。进入2020年,中国金茂压缩“利润”趋势不改,上半年,其毛利率为32%,较去年同期下降5个百分点。

对此,中原地产分析师卢文曦向《投资者网》解释,“销售单价下降,一方面也许和政府限价政策有关,政府限价,公司开盘售价不高。另一方面,金茂土储丰富,但并非所有地块均集中于城市核心地段,这就导致公司的销售均价呈现差异化,以上海为例,公司有可能是慢慢的往内环外,如中环甚至外环区域拿地,在此情况下,外环的价格显然没有内环贵,因此,因地段不同导致公司最终的销售均价必然存在一定差距。”

此外,潘浩分析:“销售单价与销售产品结构相关,疫情影响过程中改善性需求放缓明显,最易被激活的刚性需求对应的刚需产品销售单价也将拉低房企均价。”

在他看来,从行业情况看,上半年多数房企销售单价同比下降,一方面是疫情对整个行业的冲击,延缓购房者的需求,需要一些强有力的促销手段激活客户需求并加速销售。因此,上半年多数房企选择“以价换量”的方式应对疫情影响。(《投资者网》郑小琳)