近日，“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的消息引发市场关注。


(资料图片仅供参考)

主要内容就是楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，此举对购房者来说无疑是一个好消息。

诚意是有的，速度也还可以，青岛多家银行已经开始执行了！

为何青岛要针对开发商，直指“楼盘封顶”呢？我们西安目前是什么情况？会跟进吗？

坦白讲，青岛这次执行的政策对购房者来说，无疑是一件好事，购房者买房的保障性更强了，对刺激市场是有积极作用的；不过对于房企来说肯定不是好事，三条红线之下，可用的资金捉襟见肘，而盖房需要沉淀的资金更多，压力更大。

有关部门表示：“加强资金监管利于购房客户，防止买到烂尾楼；另一方面资金的严格监管，对本不富裕、三道红线压顶的开发商资金运转能力提出了更高的要求，以前可以滚动开发，而现在封顶发放按揭对自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重，资金相对充裕和融资便利的企业只是相对优势，但很多中小企业或者融资渠道窄的企业拿地热情会减少。”

虽然青岛这一新政极具参考意义，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市！但细心的朋友会发现，这个政策似乎早已出现过...

没错！时间追溯到2006年的通知来看，当时中国人民银行早已发布了加强房地产信贷业务管理的通知，但由于各地的实际情况不同，所以很多地方没有实施。

此轮各地大范围烂尾项目爆出，将银行过早放款再次推到幕前！

基于此，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款也再次被提及重申。

过去，部分房企本质上用的都是基本一样的模式，“前期融资—开发贷—销售回款”的链条环环相扣。

得益于银行在过去其实也处于扩张中，向房地产市场投放了杠杆，地产商融资环境相对宽松，回款速度也快，“资金错配”的游戏玩得很溜。

于此，高负债模式之下，中国房企的负债总额从2000年的1.9万亿到2020年飙升到85.7万亿，增长超85倍！

| 2016年提出了“房住不炒”；

| 2017年房地产行业从此不如监管从严的周期；

| 2020年“三道红线”出炉，正式瞄准整顿房地产金融；

| 2021年政策调控高压到极限；

资金链条两头受阻，然后就是大家看到的，华夏幸福、泰禾、恒大等等房企接连暴雷。

说到底，当初三道红线让房企降负债，无疑是正确的。主要是想控制金融风险，怕房企负债越滚越高，哪天突然还不上债就麻烦了。

但结果也没想到这降杠杆，降很急，房子卖不动了，没有回款，现金流崩塌，很多房企一下就暴雷了。到现在雷依旧没有排完。

而事实上，突然一下子出现集体“缺钱”的现象，本质上就是因为房地产的游戏规则突然发生了变化。

游戏规则改变的太快了，突如而来的信贷收紧，打得房企一个措手不及。

尤其是那些以“高周转”为生房企，更加无法适应这种玩法，在土拍中也早已不见了身影......

那西安是啥情况呢？

实际上，西安在2021年就发布了“新规”，根据项目开发进度，开发商可按规定比例支取预售款。

可以变相强迫房企提高工程进度，防止开发商随意挪用资金，最终避免烂尾楼的产生。

当然这对于房企的资金要求就更高了。

根据《西安市商品房预售资金监督管理办法》（市建发【2021】28号）第二十一条，商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。

完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；

完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%；完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金；

7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

相信大家最大的疑问还是：为啥有不少的项目在主体封顶之后才烂尾的？

让咱们考虑，就差最后一哆嗦，怎么突然就不干了呢？

要知道，房子在拿到预售证之前，几乎都是总包在往里垫资。等到三分之一的楼层盖起来了，房子可以预售，开发商再用预售的房款分期支付总包的工程款，但远远不够！

于是开发商就会催促总包加快施工进度，一口气干到封顶，监管资金的50%就可以拿来用了。

可对于毛坯房来说，主体封顶只相当于完成了工程总量的50%，如果是精装房的话，只有40%，像后面的电梯、门窗、外墙保温、水电、地暖、机电安装，还有装修、通风、园林绿化等，那些才是真正烧钱的地方。

如果房子卖得不好，或者挪用的资金收不回来，项目就有烂尾的风险，这就是答案。

回到当下来看，虽然现在回暖之路进展异常艰难，对房企来说是一次洗牌，更是一次又一次的考验。

但可以肯定的是，未来房地产市场的规则是偏向保护购房者的，对房企的要求会越来越严格！

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编辑=六言 编审=周鑫

关键词： 资金额度 不得超过 多家银行