转眼之间，10月步入尾声，“金九银十”即将结束，10月的房价地图也如约而至，从数据上看，10月价格环比下降约5.83%，同比下跌1.77%。

自国家统计局数据中，西安新房9月首次下跌之后，其他机构给出的10月数据，仍在下跌，第4季度回暖，难度不低。

或许，连跌已在路上？


【资料图】

首先看供应量，10月，西安主城区住宅供应总计为32.8万/㎡，较9月下跌52.72%。成交34.46万㎡，环比下跌46.48%。

西安主城区住宅价格17813元/㎡，环比下跌5.83%，同比下跌1.77%。

在今年整体西安新房供应量上，较往年是大幅度减少的，2021年西安新房全年供应仅有7.9万套。

而到了今年的前三个季度，总计供应还不足5万套。结合供应量和均价情况上来看，基本可以得出结论：

西安今年以来房价对比其他城市更为坚挺的主因，在于供应量的走低，不存在明显的降价空间。

区域及板块方面，价格最高的区域依旧为高新，价格最低的则为经开。

均价在，2万/㎡以上的区域2个；1.7-2万/㎡4个；1.5-1.7万/㎡的4个；1.5万/㎡以下的1个。

新房价格上涨的区域共计6个，下跌区域5个。

1、高新：10月房价24257元/㎡，环比上涨1.15%，同比上涨10.53%。

作为西安房价天花板，近期主要供房主力为高新CID板块，占到高新整体供应量的66%，丝路软件城供应量紧随其后。

在10月之中，龙湖、紫薇、碧桂园等多盘在售，均价全部在2.5万/㎡左右，近期还有紫薇2盘即将完成登记，后续去化情况值得关注。

2、曲江：10月房价20800元/㎡，环比下跌4.89%，同比上涨25.79%。

曲江近年以来在售新房屈指可数，并且销售热度一直不错，而区域已经几乎无新地块供应，只能在二手房之中寻找机会。

3、城南：10月房价19934元/㎡，环比上涨1.18%，同比上涨16.02%。

在本月度，在售项目有金地·中央公园，金泰观澜府2盘，价格分别为1.92万/㎡、2.2万/㎡。

2盘在位置上的主要优势在于近高新，可近享优质板块的部分配套，并且在通勤等方面更为便利。

4、城北：10月房价18292元/㎡，环比上涨3.81%，同比上涨23.81%。

城北价值增长的主要发力点，为曲江大明宫板块，目前在售有大明宫·金茂府、大明宫·璞悦府、璟宸尊域府，未来还将有大明宫·紫檀府面世在即。

以上项目销售均价已在2-2.5万/㎡之间，仅有璟宸尊域府1盘价格在1.65万/㎡上下，价格增长属实必然。

5、灞河：10月新房均价17896元/㎡，环比上涨0.99%，同比上涨6.79%。

目前，灞河在售项目有三迪·灞河壹号、龙湖星河学樘府、中海云锦等，3盘价格在约1.5-2.3万/㎡不等，除龙湖一盘外，其余项目去化相对缓慢。

6、航天新城：10月房价17802元/㎡，环比下跌15.32%，同比上涨5.45%。

航天新城近期在售项目有碧桂园·云顶、绿城春和印月、招商华宇长安玺等，三个项目均价在1.9-2.8万/㎡之间。

考虑到未来航天新房供应仍然偏少，未来均价回升的可能性较高。

7、城东：10月房价16835元/㎡，环比下跌23.65%，同比下跌5%。

8、浐灞：10月房价16187元/㎡，环比下跌1.62%，同比下跌12.18%。

浐灞近期在售新房，以高端改善盘居多，例如招商西安序、自然界·江月等项目。不过该类项目关注度虽然较高，房源量上并不足以拉动区域均价。

刚需产品上，则有陕建东元府、浐灞国宸府等，均价在约1.2-1.5万/㎡之间，房源量较大，且有着不错的配套表现，进而导致了浐灞均价的下跌。

9、港务：10月房价16099元/㎡，环比上涨6.06%，同比上涨8.17%。

港务正处在高端改善化当中，已有电建地产·泷悦长安为例的一批项目，开始在产品和价格等多方面呈现此趋势。

不过，目前整体新房价格仍然处在西安主城区较低水平，未来1-2年还能够以相对更低的价格入手主城区房源。

10、城西：10月房价15870元/㎡，环比上涨17.25%，同比下跌18.53%。

11、经开：10月房价14967元/㎡，环比下跌1.10%，同比上涨8.31%。 

经开区域已经相对饱和，多数新房主要集中在高铁新城板块，但现有高铁新城在售房源均价在1.1-1.4万/㎡之间，进而导致了整体均价的降低。

最后，结合板块价格情况，可以发现，1.5-2万/㎡的区域还是占据了多数。并且也是多数购房者的预算区间内。

在前不久，国家统计局的9月数据中，西安新房价格已经开始下跌。

而本月的第三方数据之中继续呈现出这一趋势，按照以往经验，数据上稍有偏差，但方向基本相同，因此预计官方统计的西安新房价格，大概率仍下降。

如果说9月新房价格的下降，和“金九”频繁的优惠活动密不可分，那“银十”则是这一情况的延续，“金九银十”的的确确有打折促销的原因在其中，也可以说是“借口”。

但最需要密切保持关注的，正是11月的新房情况，如果并未回涨，将意味着西安新房正式同步全国楼市同步入冬。

自本年3月起全国各地，就开始了通过降低首付比例救市，效果不算理想。

到了10月，救市力度进一步加大，不仅降低首付比例，一大批城市的首套房贷利率进入了3开头。

根据一些业内人士的分析，四季度五年期以上LPR还有望下调，房贷利率仍还有下降的空间。

从全国各地土拍情况来看，都在逐步回暖，西安10月土地市场上的热度，至少比起前2个季度还是有明显回暖的。

也就是说，回暖，可能是明年1、2月的事情，4季度想一举反超，难度还是太大了。

倒不如在直接自由落体，明年1月1日开始努力，这样明年的回暖时，成绩还能好看不少。

届时继续收窄供应，是否还能见效，就尚未可知了，不过对于真的需要买房的购房者来说，至少在近3年中，现在都是成本相对最低的时机。

关键词： 同比上涨 环比下跌 金九银十