2022年是全国土地市场遇冷的一年，也是西安市场烈火炼真金的一年。

根据克尔瑞数据，截止2022年12月7日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了37%和34%，成交建面更是降至近十年新低。热度方面，2022年溢价率仅有3.7%，同比降幅高达7.9个百分点。

在这样的大背景之下，西安市场也不例外。自西安2021年实行集中土拍政策以来，2021年有三场集中土拍，平均流拍率11%；2022年仅1场集中土拍，流拍率高达30%，从集中土拍情况，就能看出2022年西安土地市场的严峻程度。


(资料图片)

2022年，大西安范围内经营性用地供应287宗，共计17441.6亩；大西安范围内经营性用地成交241宗，共计13973.5亩，摘地均价1360万元/亩，平均楼面价6818元/㎡。

其中，2022年大西安范围内住宅用地供应191宗，共计13164.9亩，同比去年下降4%，成交147宗，共计10003.4亩，同比去年下降9%；商服用地供应96宗，共计4276.4亩，同比去年上涨17%，成交94宗，共计3966亩，同比去年上涨12%。

因此，虽然2022年大西安范围内经营性用地供应规模同比去年有所上涨，但主要是由于商服用地供应规模上涨，单看住宅用地数据的话，整体供求规模还是双双下降！

从土地成交方面，我们主要分三个层面来分析：

其一，成交规模创五年新低。2022年，大西安范围内经营性用地供应规模约17442亩，同比去年上涨0.4%；成交规模约13973亩，同比去年下降4%，同时也是近5年以来经营性用地成交规模最低值，但成交均价一路上涨，从2018年的450万元/亩，到2022年的1360万元/亩，五年上涨了202%。

其二，主城区看点还在高新、港务。分区域来看，2022年大西安经营性用地成交中，主城区排名靠前区域为高新2178.23亩、港务644.49亩，西咸新区五大新城土地成交规模均在千亩之上，排名前三区域为沣东新城1924.12亩、空港新城1387.85亩、沣西新城1042.59亩，其中，安置房用地和商服用地占多数。

其三，西咸新区土地成交近5成。2022年，大西安经营性用地成交中，西咸新区五大新城土地成交共计6534.58亩，占比47%，超过主城区土地成交占比。随着近几年西咸新区的土地成交占比逐年递增，大西安土地成交主力逐步向外围区域转移，西咸新区也将成为未来大西安市场供应主力。

从土地成交来看，未来主城区供应主力依旧是高新、港务，西咸新区供应主力依旧为沣东、空港、沣西等，这些区域也是大西安重点建设发展的区域。

土拍市场，最令人关注的就是万元地，因为万元地是代表市场走向的标志性数据。

历时四年，大西安一共诞生了58宗万元地，楼面价最高记录25342元/㎡（2021年，曲江置业），从万元地数量来看，万元地大爆在2020年，一年诞生了19宗万元地，涉及沣西、经开、曲江、航天、高新等区域，在大西安遍地开花。

从万元地分布区域来看，则呈现明显的冷热不均，整体来看，高新万元地数量占比62%，拥有36宗万元地；此外，2019-2021年期间，万元地涉及区域较多，浐灞、经开、未央、航天、西咸等，到了2022年，则主要都在高新，仅2022年一年高新就诞生了14宗万元地。

从万元地摘地房企来看，2021年及以前，土拍市场高潮迭起，数十家房企参拍同一地块、熔断摇号、达到最高限价的情形非常常见，竞争十分激烈，其中不乏头部知名民企、中小型房企、外来房企等都有身影。2022年，则只剩央企、国企，尤其是本地国企，基本都是底价成交。

当然，高价地只是时代的产物，但高价地更多的意义是推动市场进程和加快产品迭代，在2022年却出现了微妙的变化，由于政策面严控和市场整体下行，不少房企资金链出现问题，高价地成了房企的紧箍咒，不得不负重前行，在这种情况下，国企、央企的实力优势就凸显出来了。

2022年摘取“万元地”案例，最典型的特点，就是：民企撤退、国企领衔、城投托底，虽然数据上“供不应求”，但实际土地去化压力极大，房企摘地意向度低。

摘地房企集中度高、成交片区高度集中、国企入市周期缓慢都行影响2023年市场，最大影响就是供应再度下降，主城区仍然是“高新～港务区”为主！

关键词： 西咸新区 土地市场 住宅用地