4月3日，当我们打开朋友圈被吓了一跳，不少中介都在转发港务区房价即将集体破2万/㎡！

但仔细一看，不对，说的是“预测”，说是港务区现在地价变高，房价马上就要集体过2万/㎡，但令我不解的是，这个套路好像2018-2020年在沣东新城、沣西新城已经上演过，这恐怕就是大家常说的“捧杀”吧。

不管港务区现在市场有多热，大家心里一定要清楚，与高新比，港务区产业很嫩；与西咸比，港务区缺少一个“国家级”头衔；与航天、沣西比，港务区少了一点科技产业底蕴；与经开比，港务区的工业岗位太少了......


(资料图片)

港务区有什么？有中欧班列集结中心，有“十四运”遗产，有丝路国际商事示范区规划、有五大场馆、有三条地铁、有十大央企区域总部、有13栋超高层、有五大名校IP、有两个超级公园，还有一大批签约项目，说是要在今年动工......

但这些真的对于购房者会形成绝杀么？似乎并没有。其实，最关键的临门一脚，还是价格低，所以有一定的投资预期！

目前，西安的新房市场均价在1.7万/㎡，港务区的新房均价在1.52万/㎡，相比之下，还有一定的价格差。

作为楼市热点，港务区从一开始的“打怪升级”，发展到今天，我们收集到的信息是：人们将港务区与三原县城比较、与高陵&泾渭比较、与咸阳高新区比较、与泾河新城比较、与秦汉新城比较、与沣西新城比较、与沣东新城比较、与高新区比较，似乎一直是在升温。

为什么港务区的热度，并没有像空军们所说的“后全运时代”一泄如注？也没有像某些专家们预测的，港务区的房价支撑不起改善盘，只要做大面积产品，一定是滞销，甚至于拖垮房企？很重要的一个原因，就是价格。

以约190㎡的大平层为例，港务区可以把价格做到1.7-1.9万/㎡，毗邻奥体中心板块，还有河景资源，还可以带好学校、邻公园、旁边还有地铁、医院、商业，这些几乎是已经全部兑现的，但在其他开发区可以实现么？略微有点难，至少眼前做不到。

于是，我们看到一部分高新的刚需、曲江的刚需、经开的刚需、航天的刚需到了港务区之后，却成了改善盘的主力军，这也是为什么港务区被称为“刚需乐园”，而且对于这个片区信心十足，因为，他们了解过之前片区的现状。

应该说是，高新、曲江、沣东、沣西的高价盘，成就了港务区的热度，人口流量跟着价格，一路被吸引到了这里。

目前，港务区处于一个十分微妙的阶段，“三重价格差”成为区域吸取西安流量的关键，没有之一！

其一，外部与高新的房价差：目前西安辖区内最火的两个板块，高新区均价2.5万/㎡、港务区均价1.52万/㎡，二者均价有1万/㎡价格差。通俗一点来说，总价300万，高新买个120㎡三室，港务区买个190㎡大平层，这就导致，虽然港务区位于西安东北，但却吸引全市流量进入。

其二，内部新房二手价格差：目前港务区一二手房倒挂比较明显，以全运村三期-子衿苑北苑为例，2020年5月份，新房1.3万/㎡，2023年5月份，二手达到2万+，高层2.0-2.1万/㎡，小高2.2-2.3万/㎡。除此之外，高新、华润、电建、广汇、陆港等项目均有1-0.5万/㎡的价格差，二手房流通性较好，反映了区域的真实现状。

其三，秦汉大道南北价差：港务区以秦汉大道为分界线，可以划分为：南区、北区，目前北区开发势头渐起，但一路之隔价格差并没有特别明显，如果要推动人口向北区流入，大概率是拉升南区价格，例如南区新房上调至1.7万/㎡，北区无名校覆盖板块控制在1.5万/㎡。

当前西安市场大面积供地的板块，主要是西咸新区、高新区、东北板块以港务区为主，但西咸楼市发展较为“独立”，主城区反倒倚重“西南-东北”，从2018年以来便是如此，已经持续了五六年之久。

接下来，港务区楼市发展将跨过秦汉大道，但“三重价差”必须要有，否则为什么一定要去港务区？难道长安区、沣东、沣西不香么？

港务区楼市发展，基础还很薄弱，与沣东、沣西相比，承接高新产业外溢较少，但发展足够集中，可呈现的亮点比较多。

在2018-2021年沣东新城、沣西新城发展本来是气势如虹，结果房价突然之间就跳到了紧追高新、力压城南、航天，2万+项目比比皆是，本来是承接主城外溢，结果变成了与高新叫板，最后可想而知，几乎是腹背受敌。

什么是“腹背受敌”？一方面，要与西安的高新、曲江、雁塔等片区比拼价格，还要比拼综合实力；另一方面，还要与沣西新城、咸阳的高新区、北塬、兴平渭河南岸的地块比拼价格，还要比拼未来预期。

如果港务区的新房立即、集体飙升到了2万/㎡，你还会考虑么？不会，三重价格差被抹平之后，这是违背帕累托法则的，而且还可以考虑经开、浐灞、沣东、沣西等等十多个选项，为什么一定是港务区？当然，这只是新房......

于是，我们看到了，现在鼓吹港务区新房价格的人在做什么？他们在重复曾经的动作，进行新一轮的捧杀！

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