西安的TOD开发时代已经到来。


(资料图片仅供参考)

除了紧邻地铁站的地块之外，从去年开始，地铁3号线鱼化寨停车场、地铁4号线草滩停车场、地铁16号线沙河滩停车场地铁上盖综合开发地块，也已经先后出让。

同时，地铁8/10号线环园中路停车场物业综合开发项目今年2月份也发布了征集意向合作方公告。

就在近日，西安又一个地铁停车场上盖物业综合开发项目，开始征集意向合作方。

占地346亩，中国top50房企优先

2023年6月12日，西安轨道交通投资发展有限责任公司（土地拓展中心）在西安地铁官网发布《关于征集西安地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目意向合作方的公告》。

根据公告，为提高土地集约利用，西安轨道交通投资发展有限责任公司（土地拓展中心）拟对地铁5号线和平车辆段进行物业综合开发。该项目拟于2023年获取土地，现公开征集意向合作方，通过股权合作的方式引入有实力的合作伙伴共同合作开发。

西安地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目位于西咸新区昆明路以南、绕城高速以东、鱼跃路以北、西户铁路以西。项目总占地面积346.35亩，总建筑面积58万平方米，计容面积40万平方米（住宅33.04万㎡，商业5.92万㎡），容积率1.79。业态主要包括商业、住宅、幼儿园等，具体以规划条件书为准。

具体的合作方式为，股权合作方将与西安轨道交通投资发展有限责任公司共同以货币出资方式成立项目公司或签订联合竞买协议，由项目公司或联合体在全国公共资源交易平台公开竞得该项目用地，并依法开展开发经营活动（项目公司经营范围以工商登记核准项目为准）。

意向合作方征集公告中提到“排名位于中指云发布的《2022中国房地产百强企业》前50名优先”，同时允许联合体报名，但联合体单位不得超过2家，且不得转包或分包。

地处高新、雁塔、沣东交汇处

从西安地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目所处的位置来看，处于地铁5号线王寺站的东侧，这个地方正好是沣东、高新、雁塔三区交汇之处。

项目所处的地块以及北侧、西侧，均是沣东新城，沣东新城是西咸新区五大新城之一，也是五大新城中距离西安主城区最近的新城，目前重点在开发科统区板块、文商区板块、自贸园板块、镐京板块。

项目东侧紧邻的则是雁塔区着力打造的雁塔区未来产业城，以前叫做鱼化工业园。在《西安市雁塔区国土空间总体规划（2021-2035年）》中，雁塔区未来产业城片区是重点发展的“九区”之一。

雁塔区未来产业城重点发展的是大数据、人工智能、新一代信息技术等产业，目前已经有360集团西北区域总部、未来人工智能计算中心等项目落户。

同时，西安地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目东南方向约1公里，就是目前西安城市发展、楼市热点板块软件新城。

目前，该项目周边主要处于在开发阶段，在售楼盘较少。距离其最近的是沣东控股旗下的两家平台公司西安沣东文化投资发展有限公司、西安市沣东新城沣溯创新发展有限公司去年12月初在王寺地铁站北侧、南侧摘得的82.181亩地、31.403亩地，地价分别为1048万元/亩、1038万元/亩，楼面地价分别为6286元/㎡、6229元/㎡，目前这两个项目还没有亮相。

还有一个项目距离这个地铁停车场上盖项目非常近，就是岳旗寨综合改造项目，这个项目几年前金茂就已经拿下，目前在等待的是开发用地的供应。

沣东控股的2个地块、金茂岳旗寨改造项目，再加上此次征集合作伙伴的地铁5号线和平车辆段物业综合开发项目，这3个项目未来几年陆续亮相后，在带给这个片区城市形象改变、城市建设提速的同时，也将吸引购房者的关注。

西安多个停车场上盖项目已经启动

西安进入地铁元年是在2011年，但西安地铁停车上盖综合开发则是从2022年才开始的。

第一块挂牌出让的地块是地铁3号线鱼化寨停车场上盖项目，2022年摘地，占地面积235亩，也就是目前在开发的中建轨交·山海境。

中建轨交·山海境景观部分占到了约180亩，住宅部分规划了19栋高层，整体抬高约17米，住宅为2T2、2T3、2T4，户型面积约110㎡、133㎡、143㎡、189㎡，共计2417户。除了住宅之外，这个项目还规划有约4.4万㎡的集中商业。

西安另一个摘地、落地的地铁停车场上盖项目是地铁4号线草滩停车场上盖项目，在尚稷路与明光路交汇处西北角，占地面积135.451亩，土地用途为轨道交通混合用地（住宅、商服、公园绿地），容积率不大于2.26，建筑密度不大于17.4%，绿地率不小于35%，计容建面173748㎡。西安轨道交通投资发展有限责任公司通过项目公司西安邑徽轨道交通置业有限公司摘得了这块地。

拿地之后，西安轨道交通投资发布公告，寻找合作方通过股权合作或者代建合作的方式开发该项目，据悉有多家知名房企参与了代建的竞标。从目前来看，这个案名为江语云庭的项目还是由西安轨道交通投资自己开发，应该是其它房企代建，今年4月份开始已经开始了总包、监理等相关招标工作。

当时，江语云庭的代建方招募中，对于代建方要求的门槛比较高，其中包括需为中国TOP20房企、2018年至今代建项目不少于3个其中有1个不小于25万㎡、至少需要有1个轨道交通上盖开发业绩……

另外，位于西咸新区能源金贸区的地铁16号线沙河滩停车场上盖地块，土地面积197.43亩，今年3月份西咸集团旗下的平台公司西咸新区安居集团有限公司已经摘地。该项目拟计划投资34亿元，总建筑面积27.45万平方米，主要建设内容为：纯小高住宅。项目整体特点为低密、高绿化的改善型社区。

今年2月份，西安轨道交通投资发展有限责任公司（土地拓展中心）还发布了《关于征集西安地铁8/10号线环园中路停车场物业综合开发项目意向合作方的公告》。

接下来几年，大家会看到多个地铁停车场上盖项目在西安亮相。由于这类项目一般都包含有大量商业物业，因此对于开发商的综合能力有较高的要求。相对来说，万科、绿城、龙湖、越秀等拥有TOD开发经验的房企，将会迎来更多的机会。

这类项目的优势也是非常明显的，首先其是依托地铁停车场上来盖，因此一般距离地铁站比较近，拥有地铁配套；其次是其体量一般比较大，动辄两三百亩，除了住宅之外，还包含有商业、学校等配套；再次是这类项目一般包含有大量的公园绿地，在绿地率、楼间距方面有一定的优势。

当然，可能大家看到的是这类项目摘地的时候楼面地价比较低。实际上，除了楼面地价之外，其还有一项重要成本，那就是停车场上加盖盖板的成本，这也是一笔非常大的支出，实际土地成本要远远高于大家看到的纯地价。

至于这类项目与周边项目的售价，大家不妨关注一下已经开始前宣的中建轨交·山海境，这个项目的备案价格将会为其它同类项目的售价提供一定的参照。

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