PART1-超燃价差，快速起立


(资料图片)

任何一次成功的买房，都是一次价值投资，而价值投资的金科玉律，首要便是“价格差”。

但俯瞰西安市场，均价已经超过1.8万/㎡，全市新房最豪价格已经触及4万/㎡（备注：自然界河山等），高新区均价2.6万/㎡，公示最豪价格也达到了3.4万/㎡（备注：高科云天），高新区的价格没有脱离地心引力，让市场看到了买入的契机。

但在高新主城范围之内，又该如何筛选？一定是坚持价差！当中大国际、丹轩梓园已经冲向5-9万/㎡，香榭兰廷、万达天樾已经抵达3.5-4.5万/㎡（备注：贝壳西安），与他们保持反向“价格差”越大，未来的空间越大！

▲西安高新（图/西安发布）

但当前的高新市场，最缺的不是遍地开花、不断涌现的新产品，而是难得一见的“价格差”，不管是小高层、大平层、第四代住宅，一旦没有了参照物坐标，缺少了“价格差”，最终只能在珠峰盘旋。

而当前高新主城范围之内，价格差最大的项目是哪个？一定是西安首个“样板级”TOD项目——中建·轨交·山海境（以下称：山海境），最低价格约2万/㎡起步，与周边天花板项目相比，价格差在0.6-1.3万/㎡。

▲中建·轨交·山海境实景展示

为什么这个项目的“价格差”如此抢眼？山海境横空出世，将是西安地铁物业的分水岭，从它诞生之后，地铁物业的潜力将被无限放大......

PART2-千亿地段，超前规划

很多人只知道高新GDP三千亿，但却不知道，高新主城范围之内，只有一个TOD开发“样板级”项目，那便是山海境！

作为高新鎏金区域，相比于高新三期，丝路软件城发展更为醇熟，产业方面，聚集西研所、华为云、清华交叉院、阿里丝路总部、三星电子研究所等高精尖产业；交通方面，地铁、云轨环绕，与高新一期、曲江、航天等城区无缝链接。

▲西安丝路软件城（图/西安发布）

更重要的一点是，主城高新丝路软件城常年供地紧张，新房供货量短缺，屈指可数的几个项目之中，论地段价值之特殊，项目底盘规划之精妙，山海境堪称出类拔萃。

其一，高新首个TOD项目，辨识度直接拉满。

在西安开发狂飙猛进之中，高新区开发已经进入兴隆、梁家滩、草堂，实力雄厚如高新区，也有部分地段无法被地铁覆盖，但山海境所处位置恰好是科技路、地铁3号线（延伸线）、地铁12号线（规划中）、高新云巴（在建中）接驳之处，再加上是央企中建与西安地铁联合擘画，因此，也被视为西安“首个真正的”地铁TOD住宅。

▲中建·轨交·山海境区位示意图

其二，鎏金商业中心区域，承接百万客流量输入。

多条轨交输入客流量，这意味着什么？无论是想要直抵高新三期，或是进入丝路软件城，或是抵达西咸新区，这里都是“必经之地”，脚下百万人口潮汐一般涌入，这里或将成为软西核芯商业区，酝酿购物、娱乐、休闲等等场景，几乎是繁华在握。

在苏宁购物中心搁浅之后，软新一直急缺繁华中心，而山海境项目诞生，补缺板块商业，项目规划约4.4万㎡流线商业街区，一方面采用商住分离双重动线，将商业规划为1-3层，另一方面因为商业推高住宅，形成了“云端”体验。

▲中建·轨交·山海境规划效果图

其三，硬核配套资源列队，恭迎高改家庭入席盛宴。

按照拿地要求，项目将规划建设一座公办幼儿园，周边还有高新十八小、高新十九小、高新第四初级中学（高新一中西苑分校）等优质名校+，从幼儿园到初中，几乎是12年无缺教育全部呈现。

▲西安高新第四初级中学-实拍图

当然不只是教育资源抢眼，还有周边的启迪儿童医院、西安国际会议中心、陕西省图书馆等公共配套资源，未来，这些高级配套想要人潮如涌，都要将山海境视为坐标，因为，TOD规划占据城市“新一极”。

▲西安启迪儿童医院（图/西安高新官微）

目前，很多人对TOD规划一头雾水，主要是西安还是紧凑型城市，没有如成都、杭州一般的TOD规划全景，但随着西安各种功能区被打散，商业、商务、工业、文娱、会展等呈现出星罗棋布，极限通勤距离不断增长，人们将会更加渴望繁华，还有一站式便捷的业态，但却又求之不得。

而这些资源的浓缩点，便是TOD项目，山海境的诞生，便是西安TOD布局的关键一笔，可以说，在项目垂范城市开发方面，山海境值得浓墨重彩！

PART3-人造台地，云端巨景

当然，超前的布局，特殊的规划，必然诞生独特的产品设计体验，因为，截至目前，还没有人体验过西安的“地铁TOD”云上生活。

其一，约17米人造台地，会当凌绝顶超高层视野。

山海境项目规划与杭州绿城杨柳郡有异曲同工之妙，都是在地铁上盖、再覆土、再建车库、再建社区，这种特殊的设计方案，在西安市场还是首次。

▲中建·轨交·山海境规划效果图

“云端”之上的规划，这也注定项目通风、瞰景、采光要远胜于一般项目，尤其是顶层风光，堪比超高层的豪迈视野，东临都会风貌，西瞰万亩公园，南眺巍峨秦岭，四时风物尽收眼底，何其壮哉！

其二，最大约160米楼间距，相当于市场两三倍数值。

楼间距变小，是西安高端盘的顽疾，但山海境项目涌现，却实现了“云端”围合式规划，社区楼间距起步约70米，最大楼间距更是达到约160米，几乎满足了1:2的楼距体验，放眼高新主城市场，几乎是没有一合之敌。

▲中建·轨交·山海境规划效果图

阔绰的楼间距所形成的“体验感”，一直是塔尖产品的重要卖点之一，无论是星河湾、源邸壹号，还是丹轩梓园、高科云天，优越的楼间距都足以傲领一隅，但山海境项目一出，对比高新同价位项目，几乎是望风披靡。

其三，约12万㎡“空中园林”，和其梦幻的场景塑造。

一般山水园林，寄情于辋川别业，但山海境力邀景观大师山水比德（西安代表作品：万众曲江云松间、招商西安序、自然界河山等）规划“云端”山水，几乎是开西安人造“台地山水”之先例，规模之大、设计瑰丽，堪称现代版的“空中巴比伦”。

12万㎡空中园林，占地约180亩，相当于1.5个西安人才公园，其中约40000㎡中央公园、约1300㎡ 的童梦双谷、约1200㎡+800㎡的健身双环会客厅，三大艺术会客厅、人性化萌宠分区乐园等主题空间，相当于将大雁塔北广场的规模搬到了高新。

▲中建·轨交·山海境园林规划图

除了超大的规划之外，园林之中的细节营造更是华丽异常，山海境的山水体量，即便是西安5万+项目也未曾有过。大致约12万㎡，按照“溪、原、谷、林、丘”五境打造，走入其中，起伏不定、景色各异、功能不同......

这种天马行空的设计，还有堪称恢弘的体量，一般项目根本无法媲美，只有在TOD云端才能构想，而不管西安有多少社区、多少项目，都无法掩盖这个项目的光彩，约12万㎡山水园林，已经做到了规模空前。

终南豪迈、曲江瑰丽、灞河蜿蜒，这些人间胜景尽管稀缺，但都搬不到社区，而山海境却将西安未有之山水呈现在业主楼下。

PART4-抄底预期，稳健资产

立足于约12万㎡园林盛景之上，山海境现目产品擘画，便成了压轴看点。

为了满足主城高新海量需求，山海境规划约110-189㎡稀缺臻品，逢开必热销，10月2日开盘加推17#楼，产品建面约110㎡/133㎡，共182套房源，开盘即热销150套，货值约3.6亿元，风头强劲十足。

当然，站在行业全景透视的角度来看，这个产品还有三重看点值得深挖：一则，主城高新唯一的“全中产”面积段项目，这一批次整体规划户型面积在143㎡以下（建面）；二则，南北双阳台瞰景，拥有云端风光、超大园林，这几乎是标配；三则，放大阳台设计，让瞰景成为户型至美时光。

▲中建·轨交·山海境建筑效果图

对于中国建筑来说，作为“全球规模最大的投资建设集团”之一，西安地铁，作为西安权威的地铁建设规划专家，二者联袂开发山海境，不仅意味着项目定位之高，更加说明了项目在城市开发的里程碑位置。

对于山海境来说，占据主城高新核芯地段，毗邻地铁科技路，还是地铁（3号线、12号线）、轻轨交汇之处，规划人造台地社区，拥有约12万㎡山水园林，从诞生那一刻起，便注定成为楼市焦点和热议话题。

应该说，在三环内同价格，拿一般项目与山海境相比，无论是站位、配套，还是景观、预期，都属于降维打击，山海境如同站在TOD峯境之上，呼吸着属于顶峰的气息，与其他项目绝不相同。

起步单价2万/㎡，户型起步110㎡（建面），首付48万起！这个价格，无论从哪个方面来看，都更加安全！

备注：本文为商业分析，由于房地产情况多变，我们尽可能围绕项目核心价值客观阐述，但本文图片和文字仅供参考，不作为笔者与开发商的任何承诺，实际情况以合同签约为准，如有疑问，欢迎留言咨询。

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