酒店，门类繁多，有商务酒店、会议酒店、度假酒店、景区酒店、文化旅游综合体酒店等，其能否经营成功，可衡量酒店本身的要素很多，如品牌的影响力、管理团队的专业运营力以及满足目标客户的服务创新力等。但不同类型酒店生存的外部生态环境也是酒店能否经营成功的关键要素。此文笔者想聊一聊目前成功经营挑战最大的文化旅游综合体酒店。

文旅综合体的定义

文化旅游综合体的概念源自城市综合体，所不同的是，文化旅游综合体以文化为核心、依托旅游资源，综合商业、展览、会议等相关业态功能的集约化、复合型、互相作用的群体。在文化旅游综合体中，酒店是作为提供给来综合体消费者住宿功能的业态配套。


(资料图片仅供参考)

文化旅游综合体相对集中的澳门模式，可能对综合体开发和运营提供启发。澳门自1999年12月回归祖国以后，不断引进国际大牌综合体投资运营商，最为著名的有美国的金沙集团、永利集团、美高梅集团，澳洲的皇冠集团，香港的银河集团。在20年时间段里，这些集团在澳门开发的都是大型综合体项目，有会议、展览、博彩、商业、娱乐，酒店，每家集团在综合体内的酒店数量都在四家左右，且高大上，这些酒店既有投资方自行经营管理的，也有委托国际品牌酒店集团经营管理的，都在成功运营，其成功秘籍国内文旅综合体是否可以借鉴？

可借鉴开发模式

首先，这些大型综合体的开发商在综合体投资时，没有房地产开发的经营执照，项目都是纯文化旅游相关的业态，从投资、设计到经营都是一个主体，综合体内有外包经营项目，但必须由投资方统一管理。

其次，综合体的组织架构、管理模式设计科学超前，筹建规划之初就考虑长期管理和运营成本。

像金沙集团，在规划五大主业的同时，提出了对主业所有配套服务的“集中投资、分享服务”的思路。笔者有幸成为主持负责这一思路20个项目的设计和管理模式制定的落地实施，这种管理模式是真正体现了共享经济的精髓。这些项目包括为游客提供水陆空交通服务、设备设施运营管理中心、人力资源服务中心、集团采购中心、中心厨房品原料加工中心、环保垃圾处理中心、布件洗涤中心、安保服务中心、演艺管理中心、花卉设计制作中心、绿化维护保养中心等。这些配套服务项目，无论是自行运营的，还是请专业第三方运营的，全部由投资方的专门部门统一管理，这种模式，在综合体的长期日常运作中，极大地下降了运营成本和不同业态的交互成本。

在这种先进的配套共享服务的管理模式下，主营业务中的酒店业，只要根据投资方经过科学核定的费用标准，购买所需服务即可。这既节省了重复的人力成本，又节省了寻找各项配套服务的交互成本和时间。如委托管理的国际品牌进入，人力资源的招募投资方可以提供渠道，工程部只需要配备日常维修的万能工，酒店除了配备内部的安保人员，有大型活动可以请求安保服务中心提供支持，餐饮的原材料，都可以在投资方的央厨房下单得到，各酒店的布件洗涤，通过芯片识别，都集中在投资方设立的洗涤中心完成等。

综合体中酒店的客源

就酒店的客源问题，综合体目的地的多业态经营，为酒店起到有效的客源引流作用。会议、展览、演唱会、音乐节、几百家免税商店，综合体统一对外的宣传介绍，足以把各家酒店都填满。说实话，在澳门综合体内独特的、科学的管理模式下经营酒店，幸福指数是很高的。

国内的文旅综合体在得到启发后能否借鉴呢？有难度。

原因之一，多数开发商目的是借文旅发展之名，行地产开发售卖之实。各地由政府出地、商业地产公司主导开发的文化旅游小镇、文化旅游综合体，在规划蓝图和招商引资阶段，其中也多有酒店、餐饮、书店等配套。但是开发商并没有对综合体项目的长期经营有过规划，立项建成后，完成了出售的、出租的不动产以后，也没有对综合体的经营生存负责。

原因之二，这类文旅综合体经营管理的组织结构的顶层设计就没有考虑集约化、复合型，等到项目建成，商业地产出售、出租完成之后，其他配套经营实体都已成为一个个单独的经营实体，似乎和文化旅游综合体不存在共享和互交关系， 都在进行碎片化的运营。大体量、高投入的酒店在这样的生态环境下的生存是困难重重。

同样作为文化旅游综合体开发运营成功的国内案例，被公认的要数“乌镇”项目，其成功在于，该文旅综合体开发的目的并不是房地产开发，而是旅游目的地的持续经营，为了接待各地抵达目的地的消费者，乌镇景区内外同样建设和配套很多酒店和民宿，这些酒店和民宿的生意都是靠乌镇旅游目的地的引流，为了丰富去乌镇旅游的消费者有更多的文化、艺术享受时光，开发后不断引进入像“木心美术馆”，每年一次的“乌镇戏剧节”等，综合体运营管理方多年来不断地引进和增加能够让消费者在目的地逗留和观赏的产品及内容，这些都是让目的地保鲜可以不断吸引消费者的有效举措。

综合体开发运营成功的秘籍

澳门综合体和乌镇目的地的成功案例的秘籍是：文旅综合体的开发，不是房地产的借题操作；文旅综合体从设规划、设计到后期的管理运营，必须由专业团队主理担当，综合体是最能体现共享经济红利的，但模式必须是集约化、复合型、互相作用的。

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