银行房贷用什么利率好

来源:齐俊杰 2020-07-22 17:05:55

2月的最后一天,各大银行发布房贷利率,转化的通告,不少还在还房贷的用户,这两天已经从银行各种渠道获悉这一消息。很多人都在咨询老齐,问到底是该选择维持现有利率模式,还是该选择浮动利率的LPR模式?房贷对于一个家庭来说,可能是几十年内最重要的一笔负债,也是理财投资中规避不了的话题,所以大家都非常重视。但其实这个话题,去年底,央行发布房贷换锚新政的时候,我们就已经第一时间解读过。老齐的建议很明确,尽量选择LPR的浮动利率。有这么几个方面你是必须要知道的。

首先,无论你是否重签合同,今年你的贷款是不变的,每年初才会调整合同利率,所以最早见到变化也得是明年了。

其次,3月份开始干,预计8月31日前存量房贷转换完毕,以后利率要每年调整一次,需要跟你的商业银行约定。从长期来看,利率应该是不断走低的。我们也看到,自打央行贷款报价利率LPR改革之后,利率水平已经持续下降了,房贷利率之前是4.9%,现在已经降到了4.75%,未来随着释放流动性,拯救经济,这个利率十有八九还得下降,我们的贷款利率可能也会跟欧美一样,降到2-3%的水平,甚至过个10几年,达到0利率也不是没可能。所以选择浮动利率,对你应该是有利的。如果选择固定利率,那么以后利率下滑,也就跟你没什么关系了。

第三,我们可以算笔账,假如你去年刚买房不久,利率是基准的4.9%,上浮10%,也就是5.39%,那么今年的利率肯定是不变的,还是这么多,但是计算方法变了,是用倒推的方式,测算出你的加点额度,也就是用你现在的5.39%-现在的4.75%的LPR利率,等于0.64%,这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化,而你的0.64不变,如果真有房贷利率降到3%的那一天,那么你的贷款利率,就只有3.64%了。不知道这么说大家是否能够明白。

当然还有些朋友说,我都买房快10年了,以前是折扣利率,贷款期还有20年,那么这个怎么算,比如你的贷款利率是折扣很高的时候拿到的,好比说是8折,那么你真实的利率是4.9%X0.8=3.92%,我们倒推,还是用3.92-4.75=-0.83%,也就是说你的利率不是加点,而是降点0.83%,那么你今年的利率肯定不变,以后的利率也是随着LPR变动,但是降点0.83不变,也就是说未来利率如果降到3%,那么你的利率只有2.17%,那时候你就非常的爽了。

当然也有朋友表示出了担心,说万一房贷利率上浮,我不就只能任人宰割了,确实,根据这套利率浮动标准,利率下浮的时候你会受益,利率上浮的时候你会受损。所以这其实也有赌的成分,但是我们上边也说了,利率下行是大趋势,拥有8成以上的较大胜算。因为你要了解什么是LPR,他分为1年期和5年期以上,而房贷是5年期的利率,他们是同向波动的,也就是说他要想给房贷加息,实体经济也得加息,这就很难了。除非发生了恶性通胀,或者经济过热,但在现如今的环境下, 基本上没什么可能。所以引发央行持续加息的可能性并不大。可能在连续降息后,某段时间会有利率的小幅上调,但是整体利率趋势应该是向下的。而且其实现在已经开始在向下了,今年遭遇这么大疫情之后,央行仍然有降准降息的动力,那么房贷利率必然也会随之调整,所以选择LPR利率之后,最快2021年你就能看到效果,会减轻不少贷款压力。

所以,大家要注意,一定要尽量选择LPR的浮动房贷利率,这可能会让你在未来少还不少钱。而且时间越长,对你可能越是有利。我们就不要以小人之心度君子之腹了,人家在这个事上,坑不了你什么钱。

至于对楼市的影响,微乎其微,这个房贷利率换锚只是影响存量房贷,增量房贷不受影响,而且以后增量全都是LPR利率。今年房地产肯定比去年艰难,有人说趁着国家刺激经济,房地产要再涨一波,这都是胡说八道,最近这一个多月不开工,社会损失惨重,别说没钱的人了,就是有钱的人,很多都被这一波疫情伤的不轻,现在卖房救企业,救生意的越来越多,而即便想买房的,估计暂时也是有心无力,短期内都在舔舐伤口,所以现在还看不出什么,一旦全面复工,恢复交易之后,卖房的绝对比买房的要迫切的多。所以,每当老齐看到中介们转发的,你应该买套房,这样至少在暴发疫情的时候有地方隔离,这种内容就好笑。这次疫情给大家带来的更深刻的教训,应该是多攒点钱。这样你突然上不了班,公司突然黄了之后,至少不用挨饿。人生不是线性的,不要总用今天去预测未来,未来有很多不确定发生。所以千万别把自己的资金链崩的太紧。

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