2020年,拼命奔跑的房企刚从疫情惊魂中回神,调控消息再次轰然而至。

市场消息显示,为控制房企有息债务规模,有关部门设置出“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同,分档设定有息负债增速阈值。

虽然上述消息至今尚未得到权威部门证实,但房地产行业已是风声鹤唳。一家TOP20房企融资部门知情人士向第一财经透露:已听到房企融资收紧的风声,上述监管动向属实。而另一家TOP30房企融资部门人士则表示:公司没收到正式文件,但传言一直在发酵。

具体条款未明确,但房企融资再度收紧的信号却已颇为显著。7月14日,银保监会表态称,严禁资金违规投向房地产;随后的24日,中央召开房地产工作座谈会,提出防止资金违规流入房地产。

中指院数据显示,7月房企信用债平均票面利率为5%,比6月发债成本提高0.6个百分点,创下2月份疫情暴发以来的利率新高。

可以说,房地产融资在经历了今年前几月的短暂宽松窗口期后,又恢复至近年来紧绷的常规状态。一位从事房地产金融业务的人士透露,去年就执行的开发贷与按揭贷合并政策,现在又有所升级,一般城商行都开始被要求严格执行。

大多房企融资将受限

据天风证券统计,国内销售额较高的50家房企中,同时踩中“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3条红线的房企共14家,踩中2条的10家,踩中1条的14家,完全不踩线的12家。

若将范围进一步缩减到TOP30房企,按2019年年报数据,融创中国(01918.HK)、中国恒大(03333.HK)、绿地控股(600606.SH)、富力地产(02777.HK)、华夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3条线处在“红色档”,预计有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。

中南建设(000961.SZ)、佳兆业(01638.HK)、阳光城(000671.SZ)、金科股份、荣盛发展(002146.SZ)同踩2条线处于“橙色档”,预计有息负债规模年增速不得超过5%。

蓝光发展(600466.SH)、远洋集团(03377.HK)、中国奥园(03883.HK)、融信中国(03301.HK)等只踩1条线处于“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

而滨江集团(002244.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)、中国海外发展(00688.HK)、华润置地(01109.HK)处于“三线”均未超出阈值的“绿色档”,预计有息负债规模年增速不得超过15%。

“三个指标分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险,旨在整体控制房企高杠杆风险,对龙头房企、中小房企都将有深远影响,激进拿地扩张、高周转冲规模都将遭到打击。”贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者。

据克而瑞数据,去年,50家典型上市房企总有息负债同比增加幅度为16.4%,达46942亿元。这意味着,仅有经营稳健的绿色档企业可保持去年同期融资增长的幅度,其余大多数房企的融资增幅都受到了限制。

在业内人士看来,此番房企融资收紧并不意外,是去年相关政策的延续。去年5月,银保监会下发23号文,开始针对房企融资进行针对性收紧。此后,监管机构连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

总体而言,与过去几轮调控所不同的是,去年的政策基于“总量控制”,直接限制房企债务总额增长,其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下。

“这个规定一出来,许多银行的房地产贷款额度就没有了。”一位金融从业人士称。

同策研究院研究总监宋红卫表示,近几年每到三四季度,房地产信贷额度都会紧张。

房企被迫开源节流

开发商刚从疫情冲击中走出,为何融资监管突然袭来?

对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授告诉记者:“房地产负债确实较高,在经济波动周期下,可能存在金融风险。今年以来,在货币宽松等外部环境预期下,很多房企敢于出手拿地,一些城市地价上涨压力增大,需运用金融杠杆进行控制。”

Wind数据预计,未来5年债务置换和融资需求将不断增大,房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,且从2020年开始到期规模将持续保持高位。其中,海外债合计到期规模将达1981.15亿美元;国内债券到期规模将达2.07万亿元。2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。2020年数据计入短期债券后,到期规模还将更高。

天风证券也认为,当前房地产市场销售快速恢复、土地市场热度持续坚挺、投资已实现正增长。而以深圳为代表的部分热点城市房价上涨、居民中长期信贷持续大幅增长,引发中央对房价问题和房地产占用金融资源过多问题的担忧。

贝壳研究院数据显示,今年前七月,房企境内外债券融资累计约7379亿元,整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月,房企境内外债券融资共发行109笔,累计约1234亿元,同比上升6%。

在潘浩看来,6月末银保监会“回头看”已为金融监管升级和融资收紧提前定调,此举系防止土地市场过热、违规资金流入房地产市场及高杠杆取地带来的金融风险。

市场消息显示,为了解地产行业对融资新规的反应,央行、住建部召集部分房企8月20日起在北京面谈,目前多家房企已收到通知。

“债务融资收紧,房企现金流将更多依赖销售回款,一些回款较差的中小型房企可能出现信用风险暴露。”天风证券认为。

潘浩也表示,融资新规短期或将加速行业洗牌,中小房企受波及程度远大于规模房企,且中小房企自身抗风险能力不足,在新规影响下融资受限,有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。

“此外,被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动加速销售模式。”潘浩续称。

值得注意的是,随着地产金融政策趋严,房企合作开发成为常态,大量表内外项目资金往来已成为滋生房企隐形债务的“温床”。虽然去年融资骤然收紧,但房企“各显神通”,几乎均在开展前端融资。

不过,天风证券认为,即使按“三道红线”进行管控,也难以完全限制房企债务融资。无论是通过少数股东权益进行明股实债融资,还是将债务放到表外,这些现象都可能加剧。不过合联营企业同样属于房企,会受到融资政策监管,具体措施尚需进一步观察。