曾经连续数十月房价上涨的西安楼市,进入2020年以来楼盘热度分化明显,新开楼盘销售呈现冰火两重天的局面。既有紫薇·东进这样的“万人摇”“千人摇”项目,也有“零申购”、个位数核验登记的状况。

《中国经营报》记者近日实地走访西安楼市发现,楼市低迷时期极具诱惑力的首付款分期促销政策,在西安楼市又重新出现,少数开发商为加快资金回笼,开始对首付款进行贴息,最低首付款仅需3万元。

西安市高陵区住建局房管所工作人员表示,辖区内开展首付分期的楼盘此前已经被叫停了,不允许再做,这属于扰乱市场的行为。

现“万人摇”项目

在7月份,西安楼市还出现了6个“千人摇”楼盘,多数为性价比较高的刚需盘,且与周边二手房价格倒挂。

“房子每平方米要比周边低数千元,买到就是赚到!”数位参与西安首个“万人摇”楼盘摇号的购房者告诉记者,选择紫薇·东进看中的是这个楼盘的性价比非常高,房子在二环内,价格相对较低,而且都是小户型,特别适合刚需人员购买。

事实上,紫薇·东进本次开盘的7#楼,平均售价与周边二手房价格倒挂明显,售价也远低于周边新房价格,一套房子总价算下来差价就有数十万元,登记摇号异常火爆,仅核验通过数量高达1.1万个。周边稍好些的二手房均价在1.4万元/平方米,北边几公里大明宫附近新房在1.75万元/平方米左右。

“从8月2日早上9点开始直播,到次日凌晨两三点都没有直播完,摇号的笔记本电脑曾两次黑屏,最终摇号被迫中止。”一位参与摇号的刚需购房者无奈地向记者表示,时隔5天后,紫薇·东进7#楼又启动了第二轮普通家庭购房摇号公证。

公开资料显示,紫薇·东进7#楼属高层,总计440套房源,面积为81~108平方米。有4个单元,1单元为25层,2单元、3单元、4单元均为31层,公示价格10008元~10468元/平方米。

根据西安市公证处《“紫薇·东进项目”7#楼商品住房〈意向购房人登记名单〉公示的公告》显示,该项目意向登记购房家庭核验通过共计11019个,其中刚需家庭3827个,普通家庭7192个。

除“万人摇”楼盘外,在7月份,西安楼市还出现了6个“千人摇”楼盘,多数为大型品牌房企开发的性价比较高的刚需盘,也存在与周边二手房价格倒挂现象。比如大华公园世家、中海·曲江大城、万科·城市之光、御景城、世园锦绣、大华·翰林华府。以大华公园世家为例,与周边二手房价差近5000元/平方米。按差价来算,意味着买到转售即可获利数十万元。

与以上动辄“万人摇”“千人摇”的热销楼盘相比,西安市目前也有数个楼盘首次开盘几乎无人问津,意向登记平台登记核验通过人数为0或者个位数。这些楼盘大多要么价位较高,要么地理位置较偏。

西安灞河锦云项目8#、9#楼核验通过数为0,悦尚锦项目核验通过数为0,中海·阅骊山·贤庭核验通过家庭数为0,盛唐融城核验通过数为0;御景·水岸花园核验通过数7个,保亿·公元印12#楼核验通过数7个,融园项目5#楼共9个通过核验,融创观唐宸院小区1#楼核验通过数1个。

有项目首付最低仅需3万元

两个项目的首付分期已经被叫停,属于扰乱市场秩序的行为,是不允许的,一旦有业主反映,调查属实后都会叫停。

近期,记者走访西安市周边的开发区发现,有部分“滞销”楼盘打出首付分期的促销活动,以开发商“贴息”垫付首付款的方式,吸引年轻的“西漂”一族加入购房大军。

一般而言,楼盘促销做首付分期是基于对客户资金周转困难而做出的应对方案。据西安市国际港务区一楼盘工作人员介绍:“现在西安市随便一套房子首付款算下来都是三五十万,我们一线营销人员接触众多准客户所了解到的一手信息情况是,受今年年初疫情影响,好多人前面几个月都没有收入,年轻人想买房,但一下拿不出那么多钱,即便有钱,也不敢全部拿出来买房。后面经过销售人员层层向上级反馈,最终集团层面决定为了加快销售进度,从7月份开始,只用购房者出几万元首付款,其余的首付款暂时由开发商或指定第三方无息垫付,后面70%的购房尾款走银行按揭贷款,几万元钱绝大部分人都能拿的出来,这样客户群体就扩大了很多。”

“活动期间最低首付3万元即可买房!地铁口,渭河边的河景房,不限购,有的还带名校学位。”在泾渭新区,龙发·天泉湾的置业顾问对记者说,龙发·天泉湾是成熟小区,一期的已经交房入住。现在楼盘促销活动期间,只需要交3万~8万元的首付,就可以签订正式的购房合同,剩余70%房款银行按揭,走的都是正规手续。

以117平方米的房屋为例计算,单价8600元/平方米,总价100.62万元,30%首付款是30.19万元,首付分期的话,最低首付款付款6万元即可签约。按照这种促销模式,购房者在预交的3万~8万元首付款后,其余的首付款开发商无息出借,只需要在2022年交房的时候,一次性全部归还开发商就行了。

公开资料显示,龙发·天泉湾位于高陵区鹿苑大道西侧,由西安龙发实业有限公司投资开发,截至目前仅有一期的十多栋楼栋取得了预售许可证。

与平时动辄四五十万元起步的首付款相比,这些门槛极低的购房条件,对于想买房的人来说极具诱惑力。不过,这其中夹杂着部分未取得预售证就以“排号费”或“诚意金”的名义变相卖房的现象。

“南区没有预售证的楼栋现在也可以首付分期购买,交钱后可以签订认购协议,过个十天半个月,预售证就会下来的。”另外一位天泉湾置业顾问表示。

记者致电西安龙发置业有限公司,其工作人员表示目前龙发·天泉湾设有两个售楼处,一个在凤城二路,一个在项目所在地,首付分期活动具体情况需要到售楼部对接公司的置业顾问了解。

距离天泉湾不远的嘉园·蓝湖九郡楼盘,首付分期促销政策稍有区别。据了解,嘉园·蓝湖九郡属开发商直接销售,其首付款的30%中,首次只需要付款6万元,其余首付款开发商无息借给购房人,购房人与开发商另行签订一份借款合同,购房人需要分季度在2021年底前全部付清。值得注意的是,一但购房人逾期还款,开发商则会按日收取一定比例的违约金。

嘉园·蓝湖九郡位于泾渭新城西高路与泾渭阳路交界处,开发商为陕西嘉园置业有限公司,总占地面积约1000亩,于2012年前后启动开发,首批预售证2013年获得。

记者致电陕西嘉园置业有限公司核实首付分期是否属实,工作人员称得具体问销售部门,但记者多次致电销售人员,电话一直无法接通。

西安市高陵区住建局房管所工作人员表示,商品房销售管理办法里面没有明确规定首付分期属于违规,但是上述两个项目的首付分期已经被叫停,属于扰乱市场秩序的行为,是不允许的,一旦有业主反映,调查属实后都会叫停。

事实上,龙发·天泉湾的无证预售持续时间较长。高陵区住建局在2019年3月和9月针对开发商的违法销售行为,进行过两次约谈,要求其停止违法销售行为,根据《商品房销售管理办法》对其处以伍万元罚款,并在项目售楼部大门口张贴了《禁止销售通知》。(本报记者尹蓉卢志坤西安报道)