大家都能看到,最近高层为控制房价操碎了心,以前不少人为了炒房,借了经营贷去买房,现在都在严查的范围内,几百万的贷款查到违规就收回,力度很大。

为啥拼命的控房价呢?为了避免金融风险。

看看其他国家,房价的这一波涨幅有点创纪录了。

最近日本好几个地方的二手房价是2002年以来的新高。

韩国首尔过去一年间房价上涨了20%,2017年以来上涨了74%,首次超过了7万人民币,连总统都出来道歉了。

欧美也一样,美国涨了10.8%,英国涨了5.8%,去年全球房价涨幅最高的前50个城市里,有30个涨幅超过10%,幅度不可谓不大。

原因是什么呢?

很简单,大水漫灌,印的钱太多了,欧洲一堆负利率的国家,美国放水放上瘾了,这些钱出来不是炒股就是买房,靠消费怎么可能消化的了?

但这个涨法缺少基本面的支持,价格是咔咔咔上去了,但细一看,全是沫沫。

所以咱们现在就是提前控制,避免大冲击。

很多人说了,其实咱们房价还可以啊,你看京沪的均价还没首尔高,风险也不大,为啥这么担心呢?

这里面还是有点差别的。

大家都知道,我们买房最担心的是两个大坑:

● 1、预售,钱交了,能不能收房还不好说,尤其这两年类似的案例不少了;

● 2、公摊面积,不同的地产项目,公摊率完全不同,100平米的建面,70平米的使用面积,这情况大家都只能接受。

啥意思呢?一般在买房的时候,会涉及到几个不同的面积计算方法。

● 使用面积=各个房间的实际面积总合;

● 套内面积=使用面积+墙体厚度+阳台;

● 建筑面积=套内面积+公摊;

而所谓的公摊,就是所有公共区域加起来分摊到每户头上的面积。

虽说各个地方的算法不尽相同,但像楼梯、大堂、电梯井这些统统都包括在内,全都得记在房本上跟业主算钱。

所以说差别就是,人家说的价格是套内面积的价格,我们说的是建筑面积的价格,假定把30%公摊面积去掉,那房价怎么定还真不好说。

很多时候,公摊率就是地产商能玩弄的一个指标。

怎么理解呢?举个例子吧,比如房子里需要铺设水电气管线,这都是成本,公摊里这部分成本是少不少的,也就是说,公摊面积的成本相对低,利润高更高。

公摊肯定不是越低越好,那公共区域就没啥舒适性了,但肯定也不是越高越好,所以到底多少,基本凭良心。

有的项目做到20%,有的做到30%。反正算法你也不清楚,只要做的不太过分,那开发商说什么就是什么。

最夸张的时候,有的开发商直接把公摊率做到了一半。

2010年在山东高密,有个叫贵宾首府的楼盘就因为公摊系数太夸张而上了新闻。据说当时交房的时候业主人都傻了——在房间里走几步就会撞墙,这得是多小的屋子啊?

公摊系数到底有多大呢?开发商提供了俩数据。

一个是根据图纸做的预测算,该楼盘从3层到20层,房屋的公摊系数达48.63%;要是按照房管局实地测绘的数据来看的话,这楼盘的公摊系数达52.35%。

关键是人家开发商也说了,咱们的相关法规只是规定了公摊面积的测算标准和原则,并没有对公摊系数的上限做过规定。

简而言之,就是说他们这么干并不违法。

用公摊面积卖房的国家不多,这跟咱们房地产市场的历史有关。

“公摊面积”的发明者到底是谁?这事在江湖上一直没有定论。

按照坊间流传的说法,李嘉诚与之颇有渊源。18年间一篇《“公摊”发明者都退休了,“公摊”什么时候才能退休》更是传得沸沸扬扬,足见这个观点有多深入人心。

不过要把责任全推到他头上也有点武断,这不过是香港地产商们的集体“智慧”罢了。

别看香港人发明出了棺材房和劏房,但在很多年前,香港的房子都是整栋整栋出售的,能买得起楼的基本都是富人和财主。

可这么一来,资金回笼的速度就很慢,怎么办呢?

当时国际鸿星投资集团的吴多泰跟律师商量了下,开始分层卖楼,算是开了个头。再后来,卖楼花的霍英东又在此基础上做了个升级,把每层楼拆成数个单独的公寓分开售卖。

分开售卖虽说足够灵活,但也衍生出了新的问题——电梯和走廊的成本钱谁出啊?大伙一商量,按不同户型分摊吧,于是就掀开了漫长的“凑份子”买楼的历史。

等到了80年代,香港掀起了一股空前的炒房热。港府的政策被地产商钻了空子,公摊面积能售卖,那地产商们自然会挖空心思在这上面做文章。

为了从中能多分一笔羹,香港大地产商们甚至发明了“发水楼”。“发水”是广东话,买两斤鱿鱼里面掺了一斤水,这可不就跟买到的公摊面积差不多么?

据说这方面的翘楚就是李超人的长实地产,连港媒都忍不住骂它“贱到死”——什么停车场、走廊、飘窗阳台一股脑全给算进公摊面积里,有的楼盘的飘窗比房间面积还大出一块。

再后来,这个传统就跟“预售制”一块被内地开发商们抄了过来。

刚房改那会,咱们的第一个商品房小区都得拜托港商掏钱开发。(戳链接阅读)

既然开发商们把香港地产商们视作值得模仿、学习的前辈,那这公摊面积的思路自然也是有样学样,甚至有时候还能青出于蓝。

公摊面积被抨击不是一天两天的事了。

2018年新华社就发过社论,不仅点名了一些地方买100平米房子只得70平米的奇葩现状,更是直言“长期存在并不一定意味着这种做法是合理的”。

等到了2019年,又有代表提出了这样的建议:“建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨。”

为此,住建部当时还提出过一个征求意见稿,在其中涉及住宅建筑使用维护的部分有这么一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

出发点是好的,但阻力也不小。

比如有不少人担心这会把房价搞上去,海鲜市场都去过吧?绑绳子的螃蟹卖50,不绑绳子的卖100,羊毛最终还是要出在羊身上。

当然也有人认为,相比土地价格,公摊面积对房价的影响其实微乎其微,“取消公摊面积会让房价上涨,这是危言耸听”。

今年也有代表建议取消公摊面积,买得清楚、卖得明白不是挺好吗?不光业主能少花冤枉钱,跟开发商之间的纠纷估计也会减少许多。

但这事估计还得讨论讨论,毕竟这是要影响一个几百万亿市场里的商品价格,利益大、涉及的人多,调整不易啊。

你赞同取消公摊面积吗?说出你的看法吧。

关键词: 房地产大坑 取消公摊