北京市住房城乡建设委日前起草了《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)(以下简称《条例》),现面向社会公开征求意见。

《条例》在《民法典》和国家《住房租赁条例》(征求意见稿)的框架内,进一步落实中央经济工作会议精神和《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》要求,针对住房租赁市场出现的新业态、面临的新问题予以规范。此次公开征求意见的《条例》共6章81条,分别是:总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。

此外,针对租金贷、短租房、发布虚假房源等问题,北京市此前已出台相关文件,相应措施也已吸收到《条例》当中,通过立法予以巩固,并有针对地配套了罚则,保持了政策的连续和稳定。从时间来看,地方法规需在公开征求意见并修改完善后提交市人大审议,预计明年上半年左右提交审议。

各方对征求意见稿的意见建议,请于2021年9月23日17:00前,以传真或电子邮件方式反馈至市住房城乡建设委。传真:55597634,邮箱:[email protected]

专家解读

住房租赁条例的七大亮点

北京大学法学院房地产法研究中心主任、楼建波教授表示:此次征求意见的《条例》是在《民法典》和国家《住房租赁条例》(征求意见稿)的框架内,结合北京的城市定位和实际起草的,主要有七大亮点:

亮点1

“房住不炒”拟写入地方立法

北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建立“租购并举”的住房制度写入地方法规的城市。与一般的政策文件相比,地方法规是城市立法的最高等级。此举既体现了北京市“看北京首先要从政治上看”的政治觉悟,又体现了北京市贯彻党中央决策部署的坚定决心。

亮点2

保护承租人权益

《条例》一是明确了房屋出租规定,要求出租住房应当具备供水、供电等基本条件,符合建筑、消防、室内装修相关规定,不得以违反规划设计要求出租、居住人数超标等形式违法群租,不得出租违法建设、危房、甲醛房等。二是拟规定合同期限内出租人不得单方面提高租金,出租人提前解除合同的,应当经承租人同意。三是要求出租方应在签约前将房屋状况,特别是装修完成时间告知承租人,保障承租人知情权。四是减轻承租人负担,提倡出租人按月收取租金,押金一般不超过一个月租金。五是规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。六是拟规定住房租赁合同期限内,承租人与业主享受同等物业服务。七是重申了《民法典》赋予承租人的“买卖不破租赁”“承租人优先购买权”“优先承租权”等法定权利,特别是租赁住房及其附属设施危及承租人安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该住房或其附属设施质量不合格,承租人仍然可以随时解除租赁合同。

亮点3

增加多种调控手段

此次北京版《条例》即对必要措施进行了具体化,一是限制住房租赁企业“收房”的租金涨幅、查处哄抬租金。二是实行佣金指导价。佣金是承租人的负担之一,2016年之后,住房租赁佣金由指导价调整为市场调解价,即由政府设定封顶价改为双方协商的市场价,一般由承租人交纳,标准多为1个月租金。实行佣金指导价将有助于减轻承租人的实际负担,特别是减轻换租的压力;三是实行租金指导价,即由政府分区域规定租金的上限或涨幅,确保租金保持在合理范围。

亮点4

培育发展住房租赁市场

为落实党中央、国务院培育发展住房租赁市场的重要部署,《条例》设立“培育和发展”专章,在增加市场供给、调节供应结构方面加大了力度。如在盘活存量方面,北京市将鼓励单位和个人依法出租住房,稳定租赁关系,稳定租金水;在扩大增量方面,将鼓励利用集体用地新建租赁住房,鼓励低效、闲置的非居住房屋按规定改建租赁住房等方式加大租赁住房供应。此外,《条例》还拟规定逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。

亮点5

建立租赁合同网签系统

《条例》规定北京市将建立健全住房租赁管理服务台,利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务,并与公安、教育等部门建立信息互通共享机制。出租人应当通过住房租赁管理服务台网签住房租赁合同,同步完成住房租赁登记备案和出租登记。按照国家法律法规,出租房屋需要向属地住建房管部门办理登记备案,向公安部门办理出租登记。通过全市统一的租赁台网签租赁合同,相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施,出租人不用“一事两跑”,也不用担心个人信息保存在企业的安全。此外,《条例》还规定承租人可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。实现了让信息多跑路,群众少跑腿。

亮点6

严管长租公寓单次收租不得超3个月

此次《条例》充分体现了“严管”的思路,一是主体有门槛,要求长租公寓应当具备相应的人员、资金和管理能力,名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样,便于社会识别。二是从业要实名,规定住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡,实名从业。住房租赁合同和房地产经纪服务合同应由提供服务的从业人员签字并注明从业人员信息卡号。实名从业便于锁定人员的责任,为今后建立信用体系建立基础。三是资金要监管,规定租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和,押金不超过一个月租金。防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。四是违规有处罚,《条例》针对房地产经纪机构、住房租赁企业常见违法违规行为,按照情节轻重设定了罚则,增加了机构和从业人员的违法成本。

亮点7

严管群租房

《条例》规定出租住房应按照规划设计的套、间出租,符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求,明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的,将群租房治理措施升格为地方法规,并配套相应的处罚措施,将为治理工作带来极大利好。 (记者朱开云)

《条例》中保护

承租人权益的主要内容

一,不得出租违法建设、危房、甲醛房等

二,出租人不得单方面提高租金,提前解除合同时应经承租人同意

三,签约前将房屋状况告知承租人,特别是装修完成时间

四,提倡按月收取租金,押金一般不超过一个月租金

五,出租人不得采取威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房

六,合同期限内承租人与业主享受同等物业服务

七,订合同时明知该住房或附属设施质量不合格,承租人仍可随时解除租赁合同