在二手房交易中,晋江不少购房者经常会碰到这样的问题——卖房人贷款没还清,房产证尚在“抵押”的状态,想买这套房必须先出钱帮卖家还清贷款,等到解押后才能过户交易。如果不出钱的话,房子不能买卖,而出钱的话,又面临不少风险。

记者了解到,实际上,这样的“赎楼”之举在二手房交易中普遍存在。那么,处于“抵押”状态的房子如何才能买卖?碰到要帮卖家垫付“赎楼”款,买家又该注意什么问题?

抵押房子如何才能买卖

在二手房市场上,经常有卖家咨询:“我有一套房子要卖,但是银行贷款没有还清,有尾款。如果现在想卖,该怎么操作?”

“没有还清银行贷款的房子,属于抵押状态,必须先到银行办理注销抵押登记,买卖双方才能继续交易。而且贷款未结清的房子是不能变更产权的,买房人也就因此拿不到产权证,所以也就不能成功办理过户手续。”晋江家兴房产负责人曾思程介绍。

“在交易时,房屋仍然处于按揭状态,已在银行办理抵押,要想交易,先要还清银行贷款。解除抵押的过程,俗称‘赎楼’。”晋江佳居房产负责人陈圣楷介绍,“赎楼”一般有这些方法:1.卖主自行结清尾款。房主可咨询贷款银行,申请提前还款,按揭买房等到贷款偿还完毕之后,就可以出售了。不过,在实际的交易中,卖主自行结清尾款的情况较少。2.和买方协商,用首付款结清尾款。这是二手房交易中最常见、最方便的方式,适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家愿意首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,再进行下一步交易。3.找第三方借款。这种方式就是找金融公司借一笔钱,帮卖主把欠款结清,风险由担保公司承担。这种方式的好处在于速度较快,但“赎楼”利息也高。

垫付“赎楼”款有何风险

二手房交易看似简单,但往往隐藏着多重风险。

业内专家认为,“赎楼”直接钱款交易风险颇大,应当尽量避免。福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍,“赎楼”涉及的风险很多,其中有两种比较常见。一种是卖家有其他欠款未还,房产证被赎回后,其他债权人追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。另一种是买方为卖方赎回楼之后,卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人,导致买方遭受损失。

“还有一种情况,碰到房价上涨的周期,赎楼后违反合同约定,也是潜藏的危险。”李耿佳介绍。

“房子是大宗交易,有时涉及几十万甚至一百多万元的金额,如果房款直接交付,风险很大。遇到类似的情况时,尽量让卖方自行筹集现金赎楼。”李耿佳表示,另外,也可通过“资金监管”办理钱款交接,这样一来,过户之后,房主才能拿到钱款。

李耿佳提醒,如果购房者要支付垫资款,需要审慎考察,留意资金安全。中介方亦应当提前说明此类操作风险,并在资金流转过程中尽最大的注意义务,切不可为了促成交易而掩盖风险。