在二手房交易中，晋江不少购房者经常会碰到这样的问题——卖房人贷款没还清，房产证尚在“抵押”的状态，想买这套房必须先出钱帮卖家还清贷款，等到解押后才能过户交易。如果不出钱的话，房子不能买卖，而出钱的话，又面临不少风险。
记者了解到，实际上，这样的“赎楼”之举在二手房交易中普遍存在。那么，处于“抵押”状态的房子如何才能买卖?碰到要帮卖家垫付“赎楼”款，买家又该注意什么问题?
抵押房子如何才能买卖
在二手房市场上，经常有卖家咨询：“我有一套房子要卖，但是银行贷款没有还清，有尾款。如果现在想卖，该怎么操作?”
“没有还清银行贷款的房子，属于抵押状态，必须先到银行办理注销抵押登记，买卖双方才能继续交易。而且贷款未结清的房子是不能变更产权的，买房人也就因此拿不到产权证，所以也就不能成功办理过户手续。”晋江家兴房产负责人曾思程介绍。
“在交易时，房屋仍然处于按揭状态，已在银行办理抵押，要想交易，先要还清银行贷款。解除抵押的过程，俗称‘赎楼’。”晋江佳居房产负责人陈圣楷介绍，“赎楼”一般有这些方法：1.卖主自行结清尾款。房主可咨询贷款银行，申请提前还款，按揭买房等到贷款偿还完毕之后，就可以出售了。不过，在实际的交易中，卖主自行结清尾款的情况较少。2.和买方协商，用首付款结清尾款。这是二手房交易中最常见、最方便的方式，适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家愿意首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，再进行下一步交易。3.找第三方借款。这种方式就是找金融公司借一笔钱，帮卖主把欠款结清，风险由担保公司承担。这种方式的好处在于速度较快，但“赎楼”利息也高。
垫付“赎楼”款有何风险
二手房交易看似简单，但往往隐藏着多重风险。
业内专家认为，“赎楼”直接钱款交易风险颇大，应当尽量避免。福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍，“赎楼”涉及的风险很多，其中有两种比较常见。一种是卖家有其他欠款未还，房产证被赎回后，其他债权人追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。另一种是买方为卖方赎回楼之后，卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，导致买方遭受损失。
“还有一种情况，碰到房价上涨的周期，赎楼后违反合同约定，也是潜藏的危险。”李耿佳介绍。
“房子是大宗交易，有时涉及几十万甚至一百多万元的金额，如果房款直接交付，风险很大。遇到类似的情况时，尽量让卖方自行筹集现金赎楼。”李耿佳表示，另外，也可通过“资金监管”办理钱款交接，这样一来，过户之后，房主才能拿到钱款。
李耿佳提醒，如果购房者要支付垫资款，需要审慎考察，留意资金安全。中介方亦应当提前说明此类操作风险，并在资金流转过程中尽最大的注意义务，切不可为了促成交易而掩盖风险。
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