历年来,“金九银十”都是楼市销售的旺季——纯新盘扎堆入市、老楼盘火热推新,这股热度潮会顺延至11、12月,成为各品牌冲刺全年业绩甚至追加销售任务最重要的时间节点。但在楼市金融政策收紧、调控政策持续的影响下,太原楼市今年最后四个月的销售压力不减,房企入市及推货意愿较低。

山西晚报记者走访省城楼市发现,今年“金九银十”,省城楼市预计入市纯新楼盘仅有三四个。市场前景不明、成交惨淡、负面消息频出的态势已误伤到信誉良好、周转健康的楼盘和品牌。眼下的状况会持续多久?业主买房该从哪些方面考察企业品牌实力?针对这些问题,结合品牌房企当下的表现,山西晚报记者对相关信息进行了梳理——

A“金九银十”的尴尬

“金九银十”是一年中的买房好时节,按照惯例,这两个月,开发商加推、开盘比较活跃,优惠促销活动频繁、花样较多,楼市供需热度高。但这两年,“金九银十”热度有明显降温。

2020年的“金九银十”,楼市行情受疫情影响“爽约”,未能出现历年的惯火热。去年9月,省城各房企便抓紧时机迫不及待去库存、回笼资金。被誉为业内大鳄的房企纷纷召开营销大会,正式下达9月、10月的营销“军令”,不仅制定了销售任务,更是出台了一系列促销“组合拳”,在名企的带动下,其它房企同步推出打折促销优惠方案。

而今年综合来看,依旧“凉意”,相比2020年,“金九银十”楼市更显低温。山西晚报记者调查获悉,不仅新楼盘入市鲜见,各类烧钱的热场营销活动大幅下降。

一位从事房地产媒介多年的业内人士说,“往年,各个房地产行业机构都会逐月推出下月开盘预告,但今年,几乎所有的机构都停止了预告栏目,因为实在无可预告。在2020年以前的‘金九银十’,二十个楼盘入市、加推是常态,地产媒体对接人逢周六日奔波在各项目的开盘、推盘及品牌推介活动上,分身乏术。但今年,各楼盘供货积极不高,高大上的楼盘热场活动也大幅减少。”事实上,楼市降温从上个月便已开始。朗润智业统计数据显示,8月,太原楼市仅7个项目开盘加推,1个纯新盘——保利珑樾首次入市。开盘加推活动少、项目少,是8月楼市的主要特点。

山西晚报记者在走访时了解到,目前,仅有奥园、金地等少数品牌正在为新盘入市做准备,老品牌以顺销和加推新货为主。

朗润智业相关分析人士表示,造成新房源入市少的原因,主要在于楼市下行。目前,有土地、有项目的品牌开发商,担心市场成交低迷而无力加推新盘、新房源;而老牌开发商,如万科、华润等,因两三年内土储不足,无新盘可售,老项目有少量新房源供货。此外,还有部分品牌房企因自身的财务、品牌、延期交房等问题缠身,无法顺利推新盘。还有就是融恩、中梁、实地、蓝光、远洋等几年入晋的品牌,品牌力有限,在售项目乏善可陈,无新地块、无新项目。

B楼市间歇房源断供

“金九银十”出现上述尴尬期,要归咎于市场的变化。

预售证的颁发意味着未来一两个月内,城市新上市楼盘的情况。山西晚报记者查阅2021年8月的预售证资料显示:太原共颁发44张预售证,共涉及22个项目,其中小店区和万柏林区获得预售证最多,分别获得14张预售证;7月获取预售证的开发商中,品牌房企获取预售证占比较高。上述数据意味着,8月份的预售证几乎没有纯新盘,基本都是旧项目的新增楼栋领取预售证。

再看土地市场,同样成交。“早在两三年前,太原的土地成交便是不温不火的状态。这也意味着未来一两年内,楼市新入市项目较少。而一两年,土地市场降温仍在持续,未来两三年内将无法大量‘上新’。”业内人士表示。

例如,日刚出炉的8月份土地数据中,太原市场新增的土地供应共21宗,供应面积761508.98方米(约合1142.26亩),环比7月上涨104.1%。但与供应激增相对的是成交的惨淡。8月份太原土地仅成交7宗,成交面积130534.56方米(约合195.8亩),环比7月下降47.56%。从土地成交金额来看,同样下滑一半,8月土地成交总额约14.129亿元,环比7月下降42.28%。

虽然成交量不大,但在上个月成交的土地中,值得一提的是,8月20日,位于太原万科国投滨湖置业有限公司附的一宗商住用地(编号SP-2155)。这种土地是二度公开上拍,参与第二次拍卖的仅一家房企,为77号新时代嘉合置业有限公司。该地块以4.823亿元成交,楼面价5535.62元/方米,溢价率22.94%。但即使受关注度高,但按照惯例这块地最快入市大约到了明年。

让人感到“凉意”的不只是数据,还有调控。从全国其他城市来看,严打“假离婚”购房、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……从上个月至今,楼市调控政策井喷式出台:控溢价、竞品质,对房企资金“续航能力”提出了更高要求;加码落实“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”调控目标;以及强化“房住不炒”基调。

C去库存约需12.5个月

不过,虽然几个月供应减少,但由于库存积压,太原未来房源还算充足。

易居研究院发布的《中国百城住宅库存》最新数据显示,截至7月底,太原商品住宅库存为876万方米,环比下滑4%,同比下滑21%。同一份数据看,太原月成交面积为70万方米。由此推算,省城楼市去库存的消化周期约为12.5个月。

太原市位于我国中部地区的山西省,属于二线城市中发展比较缓慢的城市,也是二线城市中少数几个房地产去库存压力较大的城市之一。876万方米的库存,超过了2016年底,太原市城区商品住房可售面积868万方米的库存峰值。目前,库存消化周期约为12.5个月,同时还有大片非住房类商品房没有计算在内。

易居研究院营销总监严跃进表示,大规模的库存占用了大量资源与资金,已严重影响到资源的有效配置,如果需求不能快速上涨,去库存是现阶段市场面临的难题。一两年来,考虑到房地产库存量大的现状,商品房供应也呈现出逐年下降的趋势。

在价格上,与中部六省省会城市相比,太原市的房价有绝对优势,但其去库存难度却大于其他城市,如合肥市和南昌市,这与其城市居民的收入水以及城市的经济发展情况息息相关。除此之外,太原市的房屋库存问题还与地理位置、人才流动、产业发展及供给状况等有着密切的联系,想要加快去库存的速度也应该从这些方面综合考虑。

尽管太原市房地产库存量大,但库存房源与购房者需求相匹配的房源并不多。目前,市场上大部分购房者都是以实际居住为需求的,而地理位置好、户型好的房屋早已销售一空,另外,楼市的下行严重影响了购房者出手买房的意愿。

D 盘整期企业表现迥异

朗润智业数据显示,新房市场成交量跌价跌,是导致供应减少的主要原因。自2019年开始,房地产行业营收增速已进了入下降区间。而且2020年上半年,在行业利润增速拐点确认、叠加疫情影响下,多数房企营收增速显著放缓、利润规模负增长,盈利指标延续年趋势继续下行,直至2021年。

市场下行,不少房企两极分化。业内人士表示,财务状况好的开发商拥有更多资金和流动可用于购入最理想的地块。今年上半年,财务状况良好的开发企业拿地金额已明显超过其它房企品牌,同时,央企国企在建、在售楼盘虽然销售业绩未现出类拔萃,但工程进度顺利。以省城为例,华润、中海、金茂府等项目的工地火热,多个单体项目塔吊集体作业,业主不用担心项目停工、超长延期交房这些严重的违约事件。这些房企目前推出的品牌活动以园林实景开放、交房样板间参观、中期工地开放、配套学校开学揭牌仪式等体现项目进度、配套优于同行水的主题上。

与之相反的是,一些负面消息缠身的房企,期不仅销售惨淡,项目工地作业缓慢或停滞,内部裁员的消息不绝于耳,开发企业更是忙于公关自媒体,删除负面新闻,沟通各种社会关系。这些房企输出的信息中,以义正言辞地“击破谣言”“品牌形象维权”等信息为主流。在各类业主沟通群中,一些房企所谓的“声明”“保证”仍然饱受质疑,针对业主更加尖锐的工程质量、交房标准、学校配套落地等问题,部分房企采取回避或顾左右而言他的态度敷衍。

综上所述,看施工进展、看员工动向、看拿地态度、看配套落地是业主买房考察品牌实力的关键点,狂打价格战、与竞品比价低的楼盘慎选。

E去预售化将是行业方向

依靠金融杠杆支撑的房地产预售制,在刺激行业及房企快速升级及发展扩张的同时,给购房者带来交房品质不可控的风险。在楼市调整期,购房者对房企及项目前景的重重质疑,均来自于期房的不可控。为了解决购房者的买房顾虑,目前,省城个别楼盘已开始尝试在未交房前,完成园林实景、配套工程,售房期展示的样板间渐渐从软装概念样板间向装修交付标准样板间过渡,售房去预售化正在悄然进行中。

严跃进表示,推出现房销售政策,对开发商资金要求更高,也侧面反映了当下房产市场,广大购房者与相关监管部门,对开发商的建筑水与资质的考量越发严格。而在房产市场中,人们越发倾向选择大品牌开发企业。通过现房销售的模式,也可以防范各类烂尾楼的出现。

从业主角度来看,现房销售更可靠,现房抗楼市起伏风险能力更强。

此外,有业内人士认为,未来房价是否被拉升与住宅土地供应和出让情况相关。住宅及土地的持续低迷,会影响未来两年的住宅供应,进而影响房价走势。房企新增土地存货大幅减少,而且土地价格未跌,开发商在目前市场情况下,增加存量土地供应的积极不高。如果土地的减少会影响未来两年楼市的库存量,而无房可买则可能会直接再度拉涨房价。

还有业内人士则认为,目前市场没有降温,且市场预期在不断升温,尤其9、10月份是传统销售旺季,如果供应量不足,供需比差距明显拉大,很容易造成旺季以及年底房价的上涨。

一位业内人士表示,大部分二线城市最十年的大概走势是,2008年惨跌,2009年V形反转,2010年继续上涨,2011年至2012年进入调整期,2013年小幅反弹,2014年又陷入低谷,2015年略微回暖,2016至2017年进入大牛市,疯狂上行,2018年大多进入调整期,2019年小阳春后,再次回归稳。而省城楼市除了去年开始出现明显成交缩水、楼价走跌外,上一个十年一直是只涨不跌的“神”市。这波楼市盘整与五年前全城土地超量供应、房企营销过度透支利好、地产业金融监控加码均有密切关联,在此种情况下,业主购房要遵循品牌大于地段、品质大于价格、现房优于期房、物业服务大于设施配套的选房黄金定律来做抉择。(记者 张磊)