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调控政策持续发力,房地产市场出现明显转向。9月15日,国家统计局发布了8月份70个大中城市房价变动情况。从数据变化来看,随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧,叠加市场进入淡季,市场热度进一步回落。8月新房、二手房上涨城市数量持续减少,并降至年内最低水,新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌,这也是今年以来二手房价格首次出现下降。

“信贷收紧下,楼市拐点出现了。”业内人士指出,这是2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月外,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月。

二手房下跌城市首次超过上涨城市

从8月份70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量46个,较上月减少5城;持城市4个,较上月增加1个;下跌城市20个,较上月增加4城。从涨幅情况来看,70城均涨幅为0.16%,涨幅较上月收窄0.14个百分点;上涨城市均涨幅0.36%,环比涨幅收窄0.14个百分点。

分等级城市看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,北京涨幅较上月收窄0.6个百分点,上海涨幅持,深圳涨幅扩大0.5个百分点,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市中仅有深圳涨幅扩大,并且涨幅领跑一线城市。

二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅较上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持。整体来看,各等级城市价格涨幅均较上月收窄或持,在市场步入淡季,调控政策接连落实下,价格上涨动力削弱,新房价格涨幅将更趋于缓。

从8月二手住宅房价指数来看,上涨城市数量为27个,比上月减少14个;持城市9个,较上月增加6个;下跌城市34个,比上月增加8个。这也是几年来,二手房下跌城市数量首次超过了上涨城市。

中原地产首席分析师张大伟表示,房价上涨城市已经连续5个月数量下调,从房价上涨趋势看,在3-4月出现顶峰后,2季度以来市场上涨不算收窄,调控抑制了房价上涨。特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个,这是2015年4月来,连续77个月,除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点,全国楼市房价拐点已经出现。

房价拐点到来,离不开调控政策的持续发力。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,随着调控重点转向二手房市场,多城跟进二手房参考价机制,市场观望情绪渐浓,价格上涨乏力,其中深圳已经连续四月下降,作为首个出台二手房指导价的城市,市场降温显著。

从各等级城市来看,一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点,其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降;二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

商品房销售高位回落

受高基数及政策因素影响,8月单月销售量延续7月,呈现高位回落走势。1-8月全国商品房销售面积为114193万方米,同比增速为15.9%,商品房销售额为119047亿元,同比增速为22.8%,商品房累计均价为10425元/方米。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从单月成交数据来看,8月商品房销售面积为12545万方米,与2018年同期水,同比下滑16%,目前的市场在季节因素、高基数因素、政策因素等多方面的叠加下,市场表现为高位回落。全国商品房销售量在2021年7月之前已经保持连续14个月单月历史峰值,高基数导致8月同比增速下滑

此外,以“三稳”为目标的调控政策下,多地调控政策趋紧,使得期销量出现回调走势。据贝壳研究院统计,8月房地产市场调控类政策出台36次,自4月以来调控频次持续增加,调控持续加码。

销售回款为到位资金主要来源,房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行,使得房企到位资金承压。1-8月房企到位资金为134364亿元,同比增长14.8%。分项来看,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-6.1%、-47.5%、9.3%、31.3%、以及13.4%。

“国内贷款增速降幅持续扩大,房企到位资金持续承压,这与银行贷款集中度管理有关。”潘浩指出,据贝壳研究院监测的72城8月主流首套房贷利率为5.6%,二套利率为5.9%,保持持续上涨。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用,同时销售回款又为房企到位资金的主要来源,使得房企资金压力加剧。

在政策调控更趋精准化、调控重点转向二手房市场之下,政策效应逐渐显现。陈霄称,新房、二手房市场热度均有所下滑,二手房表现更为明显。预计随着接下来“金九银十”传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象增加,新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

“金九银十”是房地产销售的重要节点,对于“金九银十”市场的整体预判,潘浩表示,由于企业融资端持续承压,在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑,因此销售回款成为房企运营的生命线。结合上述“高位回调”的市场判断,面对传统“金九银十”的销售节点,房企为应对市场不确定、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码,推出一定的促销措施是常规操作。

但面对年底前的交房节点,为维护前期购房业主利益,多数老项目并不会整体采取过于极端的降价措施,更有可能的选择是针对产品力稍弱的房源推出促销政策,一方面清理长期库存,另一方面也集中进行客户引流或储备。当然,也存在部分房企出现较大的现金流压力,进行较大力度的促销,但多数操作都是阶段的选择。

在张大伟看来,2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录已经成为定局,整体趋势看,因为信贷宽松导致的房价上涨,在2021年下半年还会持续一段时间。

不过张大伟表示,越来越收紧加码的调控政策有望稳市场,房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头,针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加,已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。(记者 卢扬 王寅浩)