“买房时说好的一年3万折合每月2500元的保底租金，现在却告知要降到每月1500元。”近日，购买了济南中骏尚城B栋19层公寓的崔先生向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者反映，2018年济南中骏尚城公寓销售时，因看中宣传包租保底收益，在售楼处签订了酒店托管协议，交房后还交了3万装修款，但近期刚开始收益，酒店却以“困难重重”等理由降低保底租金。
业主投诉：买公寓时说有保底租金
收租时“变卦”每月保底要降1000元
崔先生2018年在位于济南西站的中骏尚城B栋19层买了一间公寓。“买的时候11000元/平米，当时开发商说可以签约酒店包租，保底收益。济南西站人流量多，我们也觉得公寓托管给酒店也是一种投资。”崔先生表示，当时中骏尚城提供了五六家酒店供购房者选择签约，在与开发商签订购房合同后，自己又和110多位业主选择了广州再寓起酒店管理有限公司(以下简称再寓起公司)签约了《物业委托管理经营合同》(以下简称经营合同)，约定从2021年4月1日至2026年3月31日为托管期。
合同约定，“甲方与乙方设定的每年甲方托管的房屋甲方最低收益金额不低于30000元。”该合同还约定甲方要在规定时间内给乙方交3万元的软装费，并免租3个月，免租期之后，每月25日前乙方将会把租赁收益打到甲方账户。
2021年3月28日，中骏尚城公寓交房，崔先生交付给酒店管理方3万元软装费。过了3个月的免租期后，本想着从7月开始即有2500元/月的收益，但8月25日收租日，崔先生却只收到了484元租金。
“7月中旬，再寓起公司给业主们发了一份通知函，表示因房屋质量问题，需修缮完毕后才能装修营业。再寓起公司自主变更7月25日起租，当月租金只能收取6天收益(2500元/31天*6天)，折合484元。”崔先生说，这只是保底租金出现问题的开始，9月23日，再寓起公司又给签约业主们发了一份告知函。这次房子没问题了，但经营又出了问题。
告知函称，由于疫情原因，再寓起公司亏损严重，无法按双方签订的合同约定支付业主保底租赁收益(每月2500元)，只能重新按照每月1500元支付，并承诺待市场经营好转，另行约定恢复保底租赁价格。9月25日本该支付的租赁收益也只能先付一部分，剩下的要延迟支付。“一而再出问题，我们业主都觉得被欺骗了，卖房时宣传的保底收益完全没有得到兑现!”崔先生并不认可酒店的降租理由。
开发商：签合同是业主个人行为
酒店方：想解约也可以
9月27日，记者来到中骏尚城B栋1822室再寓起济南万家酒店的“大堂”，屋内设施简陋，只有一张桌子和一个工作人员。
记者进入酒店后，看到一套正在打扫的约30平方的房间，屋内简单铺了地板、有简易衣架、一张床和一台电视及配套的酒店房间用品。
“我们交的3万块钱软装费都去哪里了?”同样和酒店签约的陈先生说，电视机、冰箱等大件以及装修明细，再寓起公司一直不肯公示。“有的房间就摆了一张床，没有人住过的痕迹。”
广州再寓起酒店管理有限公司济南万家酒店负责人何国庆表示，现在正和业主商量解决方案。“降低租金也是不得已，多地疫情出现反复，影响了整个酒店行业，我们营业额下降一半以上。”他说，如果经营状况好转，会给业主把租金涨回去，如果有业主想解约，也可以配合。对于业主已缴纳的3万元装修款，需要请第三方机构进行房屋装修鉴定，扣除房屋装修金额，剩下的钱可以退还。
“早知道这样，我们当初何必折腾来买这个公寓?”崔先生说，当初买房时候，开发商承诺公寓可以托管给专业的酒店公司管理，面对可观的收益，才买下了房子。
对销售时的承诺，中骏地产中骏尚城项目的相关工作人员却表示，业主和酒店托管公司签约和地产商没有关系。双方签订合同都是个人行为，没有人强迫业主签订托管合同。
“确实没有强迫，但有诱导，就是因为这个包租、保底租金的诱导，我们才买了这个公寓。”崔先生说，酒店经营方固然有经营责任，开发商卖房时也有虚假宣传的成分。
“保底”租金难兑现
已有规定明确未建成公寓不得售后包租
济南中骏尚城部分业主遇到的问题并非个例。记者调查发现，在济南限购政策推出后，部分购房者转而投资公寓，济南西站、CBD、唐冶等片区出现了不少公寓，销售中宣传酒店托管保底租金的不少。近两年这些公寓相继迎来交房，但已由多个公寓出现买卖、运营纠纷。今年就有报道称唐冶院士谷公寓的部分业主同样签订了酒店托管协议，交了24000元的软装费后，首个月就收不到租，承租的酒店方理由同样是经营不善，并提出延长免租期。
记者注意到，崔先生签订的经营合同中对租赁收益虽然有一年“保底”3万元的承诺，但同样约定了每月按实际租赁收益分配，年度实际收益低于保底金额时则在协议期下一年第一个月内补齐经营收入差额，若实际经营期不足一年，则酒店方无需支付年度保底收益。而如果因酒店方原因导致协议提前解除，保底收益按实结算。“‘保底’租金其实只是一个噱头，是否真正保底也得看情况。”业内人士称，销售时承诺保底租金的公寓投资存在不小的风险。
山东辰静律师事务所律师周军营表示，在购买公寓时，尤其是需要签订酒店托管合同的一定要谨慎，仔细分辨保底收益条款是否对购房者有利。
而开发商在销售公寓时承诺售后包租则涉嫌违法。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。《山东省商品房销售条例》第二十条也明确：房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。
此外，记者注意到，《济南市房地产开发企业信用等级评价管理暂行办法》中，“采取售后包租或变相售后包租方式销售商品房”是商品房销售中的不良行为的扣分项，扣除10分。购买预售公寓时，如果开发商有售后包租相关承诺或宣传，购房者要注意保留直接证据，同时第一时间向有关部门反映。(记者 赵夏晔)
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