小区电梯故障但保修期已满是否该动用公共维修资金?

最近，家住江南区东盟华府小区的盘先生有些郁闷。小区电梯钢丝绳等部件磨损严重出现故障，由于保修期已满，物业建议使用公共维修资金维修电梯。而部分业主认为，小区刚入住两年，应该使用物业费和电梯广告收入维修电梯，没必要动用公共维修资金。对此，物业和业主双方僵持不下。

维修电梯到底该不该动用公共维修资金?什么情况下才能使用公共维修资金?对于无公共维修资金的小区，一旦电梯出现问题，维修费用由谁来掏?日前，南宁市住房和城乡建设资金管理中心(以下简称市住建资金管理中心)相关负责人就市民关心的公共维修资金相关问题答疑解惑。

什么情况可用公共维修资金?

物业保修期满后共用设施维修可申请使用

什么是公共维修资金?根据《南宁市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)，物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

什么情况下才可以使用维修资金?市住建资金管理中心相关负责人介绍称，物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，均可申请使用物业专项维修资金。根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用等，不能从维修资金中列支。

小区哪些情形可以申请专项维修资金?包括电梯故障、安防设施、消防设施、天面及外墙漏水等住宅小区共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。有物业管理合同约定的设施维修项目费用，按合同约定的渠道支付。

无维修资金小区怎么办?

维修费用可从公共收益支出或由业主自筹

据了解，南宁市内2000年初期前建设的住宅小区基本没有公共维修资金，但是小区设施已经逐渐老化，特别是电梯老化严重。家住翡翠园小区的市民肖女士说，其所在楼栋某单元更换电梯几经周折，因为低楼层业主不愿意出钱。最后，电梯安装刷卡设施，但也给业主后续使用带来许多不便。

这其实并非个案。“问题最大的还是那些建得较早的老小区，有的小区根本没有公共维修资金，物业管理也不到位，很多人都不愿意掏这笔昂贵的费用。”南宁市一家电梯公司负责人说，一栋十几层高的住宅，新换一部电梯要三四十万元，如果只更新主机、控制、驱动系统等关键部位，价格会便宜些。但对于没有维修资金的小区来说，这笔钱要业主共同分摊，也是一笔不小的费用。

除了费用方面，还有所在楼栋业主的意见难统一。有的低层住户担心电梯维修要花掉太多钱，以后公共楼道、消防系统、内外墙的修补钱会不够。

“要从根源上解决老旧小区无维修资金的问题，建议小区可以补建维修资金。即小区可通过专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主，且参与表决人数四分之三以上的业主同意筹集物业专项维修资金后，收齐业主维修资金交至市住建资金管理中心维修资金监管账户，统一管理，有序使用。”市住建资金管理中心相关负责人指出，对于没有归集维修资金的小区，电梯出现质量问题需要维修时，如果小区有公共收益的，维修费用可以从小区公共收益中支出，也可以由业主自筹的方式解决。

如何确保钱花在“刀刃”上?

统一归集专户存储专款专用政府监管

“我们之所以不愿意使用维修资金维修电梯，是担心这次电梯出现问题就立刻动用了公共维修资金，一旦‘口子’撕开了，万一以后小区其他设施出现什么问题，物业不征求业主的意见，就擅自从公共维修资金中支取，钱没有花在该用的地方上。而且，我们业主对这笔钱根本没有办法监督管理。”采访中，有小区业主表示担忧。

如何让公共维修资金花在“刀刃”上?市住建资金管理部门该如何进行监管?《办法》明确，“南宁市物业专项维修资金遵循统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则，并设立物业专项维修资金管理机构具体负责南宁市物业专项维修资金的归集与使用的监督、指导的日常工作”。这里的物业专项维修资金管理机构，即市住建资金管理中心。

此外，《办法》从公共维修资金的交存、管理、使用等方面都作了详细的规定，管理机构根据《办法》对资金进行监管。

相关负责人介绍，对使用公共维修资金范围也有界定。比如：公共部位严格按照商品房测绘成果报告的内容进行列支分摊;公共设施设备本着谁受益谁分摊的原则进行列支分摊。

在使用程序上，还制定了相关配套流程和规定。正常的维修项目，需要由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二的业主参与表决，过半数同意后才能使用维修资金。

假如小区出现紧急维修的情形，可以申请紧急维修。如小区电梯出现故障，可以按照《住宅电梯故障紧急使用维修资金流程及业务指南》作为指导文件，至少3名业主共同制定紧急报告，便可使用公共维修资金对电梯进行维修。“也就是说，只要符合条件，我们住建资金监管部门将按工作时限完成维修资金使用的审批拨付，确保维修资金安全、高效。”相关负责人表示。

怎么让钱花得明明白白?

单项维修费用超1万元要进行项目审价

采访中，也有些业主担心，物业和电梯公司在利益方面存在某种关联，会损害业主的利益。

“我们住建部门在审批方面有一套严格的审批制度和审批流程，尽可能确保维修工程的真实性。”相关负责人指出，如果有业主担心电梯公司报价过高，市住建局采取了第三方审价，对于单项维修工程费用超过1万元、一次性使用维修资金总金额超过1.5万元及其他费用依法进行项目审价。另外，市住建局还编制了电梯维修工程参考价格清单，制作常用电梯25个品牌366种配件单项价格清单，提供给维修单位、物业公司、业主参考。

针对维修事项不实，物业公司套取维修资金问题，相关负责人建议，物业制定使用方案时，要邀请业主参与方案制定，且在显著位置公示满5天，让业主充分知晓。对于受理的申请材料，会采取现场或电话抽查的形式核实使用方案真实情况，一旦发现造假，均会退回申请，进一步指导物业公司正确申请维修资金。

要特别提醒的是，作为维修资金的所有人，使用维修资金维修时，业主要积极参与维修方案制定，充分了解维修的内容、维修价格、维修单位选定等方面。另外，工程竣工验收时，业主也要积极参与验收，确保维修工程保质保量完成。假如出现物业公司过度维修或虚假维修时，应及时制止，防止维修资金滥用。

【相关链接】

住宅电梯出故障紧急使用维修资金流程

申请预支资金

1.制定紧急报告

物业管理单位和列支范围内3名业主，或物业管理单位和业主委员会，根据电梯故障严重影响电梯正常使用的紧急情况，共同制定电梯故障申请使用维修资金紧急报告。

2.公示紧急报告

物业管理单位将紧急报告在维修资金列支范围内显著位置进行告知性公示，公示期不少于5日。在公示期内，相关业主对紧急报告有异议的，制定紧急报告的制定人负责解释。

3.申请预支资金

在紧急报告公示期的同时，物业管理单位持以下材料向管理机构申请预支资金：

(1)申请使用维修资金紧急报告