8月份二手房回暖！西安的房东赶紧“扎好马步”等待楼市新周期？


【资料图】

2022年9月初，西安住建局首次发布了《西安2022年8月份二手房网签情况》如下：

“8月份，全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中住宅网签备案面积62.62万㎡（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。”

除了成交量，成交价格也是非常关键的数据；中国房地产指数系统显示，西安8月份二手房成交均价16837元/㎡，环比下跌0.01%。

数据挺简单，但透漏的信息却并不简单；不过我们也注意到官方数据与第三方数据的一些疑点：

01成交量之迷？到底信谁!

目前西安存量房挂牌量达到123187套房源，去化消化周期19个月。在此时此刻，住建把二手房网签数据公示出来对于提振市场信心意义非凡。

但是数据与数据之间谁更靠谱有点把人搞懵。

在之前，西安的二手房数据均是由第三方机构发布，比较熟知的就是美城机构、创典全程......

据美城、创典的统计，7月份西安二手房成交量34万㎡，环比持平，同比下降17%。

那么，以住建发布62.62万㎡的住宅网签数据及环比增长1%去“逆推”，7月份西安住宅网签量应该为62万㎡；而美城机构成交量数据与之竟然出现了28万㎡的误差。

那么这两组数据到底应该信谁？一面是同比增长15.36%；另一方面却是同比下降17%，关系重大！

02价格之迷？降价了吗？

关于二手房价格问题，只要说降必然会迎来“好评如潮”，那房价到底降没降，还是要看数据。

还是拿7月份数据作对比，美城、创典机构的数据基本一致，成交价分别为16185元/㎡、16183元/㎡,环比上涨0.2%（创典为持平），同比上涨3%。

而这个数据又与国家统计局数据（7月份二手房环比上涨0.3%，同比下跌0.7%）相左，同样是一涨一跌。

当然，数据的差异与监测角度有很大关系；不过官方数据的可靠度必然高于第三方机构。

因此，笔者就以官方数据为基础，来聊一聊西安的二手房成交量对未来楼市整体走向的影响。

从数据中可以看到，西安二手房价格呈下跌的状态，但整体跌幅并不大；随着政策、利率的调整，8月份的6472套已比2021年7月份西安楼市“转折性”政策（二手房指导价）发布当月增涨15.36%。

这可以说明西安的二手房市场已经开始回暖，这对于购房者是一个重要信号；随着成交量的上升，二手房价格也势必趋稳，预示着挤泡沫过程的结束。

上篇文章我们聊过西安8月份新房市场的惨淡，而均价却上涨至21495元/㎡，1.5万元/㎡以内房源变得稀缺。

那么对于购房者在“性价比”方面的考量，二手房成交量的上涨就变得不难理解，而且即见即所得，还能快速收房入住，避免买新房面临的潜在风险，比如房企暴雷、延期交房、学区不确定、偏远城市外围等等不利。

另一方面，新房供应以改善性户型为主，过大的面积大量购房者望而却步，转身投入了二手房市场阵营。

对于西安楼市，笔者之前提过“二手房挤泡沫，新房补涨”的观点，从当前楼市数据表现看这个过程已经基本完成，在接下来西安二手房“去化周期”将逐渐缩短，这个过程大概会持续半年左右，到2023年3-5月份左右或许会迎来新的“楼市周期”。

对此，大家有什么看呢？欢迎评论区交流探讨！

关键词： 同比增长 环比增长 同比下降