近日，中指研究院公布的《2022年西安房地产企业销售业绩TOP20》榜单备受行业和购房者关注，房企销售业绩侧面反映全年度市场行情。 见微知著，温故知新。2023年伊始，我们对2022年度的西安房地产市场进行盘点，将从住宅市场行情、政策、土地市场以及2023年市场预判等方面进行剖析。 本期我们关注2022年度西安住宅市场的整体情况和特点。房企业绩4家房企销售额超百亿 绿城拿下西安榜首

近日，中指研究院发布了《2022年西安房地产企业销售业绩TOP20》，绿城以196.8亿元的销售额位居2022年西安房企销售额第一，同时以134.3万㎡的销售面积位居2022年西安房企销售面积第一，拿下双榜首。其中，仅绿城西安全运村一个项目，就为其贡献了77.2亿元的销售额。万科、龙湖，则分别以168亿元、130.1亿元的销售额位列第2名、第3名。


(资料图片)

从销售金额来看，加上碧桂园，2022年西安有4家房企销售额超百亿，2021年百亿房企仅有2家。西安本土房企方面，2022年TOP10中仅有天地源1家入围，以70.4亿元位列第7名。

虽然2022年西安全市商品房销售处于下降趋势，但根据中指研究院公布的数据来看，西安TOP20房企的销售总额为1357亿元，同比2021年的1272亿元，增长6.68%，说明品牌房企的集中度越来越高，购房者对品牌的认可度也越来越高。

另外，中指研究院也发布了西安2022年房地产市场销售TOP10的项目。具体来看，2022年进入前10的项目，销售门槛为31.5亿元。

从区域来看，销售额前10的项目，有4个在高新区，分别为龙湖青云阙、中天新希望未来印、新希望锦麟天玺以及碧桂园高新云墅。这4个项目均价都不低，基本都在2.5万+以上。有2个项目在港务区，分别为位居榜首的绿城西安全运村以及招商城市主场。雁塔区也有2个项目，分别为金地中央公园以及万科东望。

从房企来看，碧桂园和万科均有2个项目进入TOP10，分别为碧桂园云顶、碧桂园高新云墅、中国铁建万科翡翠国际以及万科东望。目前，万科东望仍在热销中。

市场供应超7万套房源价格公示 单价最高4.3万元/m2

根据保利和润陕西分院数据，记者进行了整理，大西安（包含城六区、西咸新区、高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良）全年共有257个项目（含重复公示项目），其中毛坯项目有197个共55432套房源，精装项目有90个共17546套房源，总计72978套房源。

从12个月的整体公示来看，房源公示最多的是6月份，共有12137套，最低的为2月份，仅2401套房源。而下半年整体的公示房源更多一些，7月、9月、12月均超过了6000套。

这些公示的项目中，近郊区域还有均价在万元以下的项目，例如鄠邑、阎良等。均价最低的为阎良区的荣观梧桐美地，公示均价为7291元/㎡；均价最高的是招商西安序，在11月份公示的一批房源中，均价达到了3.91万元/㎡。另外，在8月份公示的龙湖青云阙项目中，12号楼洋房产品毛坯均价破3万元/㎡大关，最高价达43090.18元/ ，刷新了2022年的西安住宅单价。

从区域来看，价格公示较多区域有港务区、浐灞生态区以及高新三期。其中，高新三期的整体价格较高，大多数在2万+，例如龙湖青云阙、中国铁建西派樘樾、保利天汇等。浐灞生态区也有一些高价盘，例如自然界江月、招商西安序、招商央玺等。这两个区域的高价盘，总体拉高了西安的均价。

在2022年的价格公示中，还出现了首个共有产权房项目公示，即位于空港新城的星皓和悦，共公示1988套，均价0.92万元/㎡。

意向登记超25万人次参与登记 最低中签率仅为1%

2022年整体市场比较“冷静”，购房者观望情绪浓厚。

据保利和润陕西分院发布的数据显示，2022年全年约有251093组人次参与线上登记，全年核验通过人数仅剩20万+，这与2021年全年608325的核验通过人数相比，跌了40多万，足以看出市场的惨淡程度。

2022年西安楼市在意向登记上，各个项目登记人数冷热不均现象严重，有“万人”登记也有“0”登记。其中万人登记项目有3个，分别是华润置地未来城市、天地源丹轩坊以及中国铁建万科翡翠国际。相比2021年的8个“万人摇”，数量明显减少。

2022年最难摇项目都有哪些？

首先比较受关注的项目之一——华润置地未来城市，该项目248套房源，吸引了46748组家庭登记，平均中签率仅为1%，成为2022年最难摇项目之一。项目产品为高层、洋房，公示均价为11000元/㎡，面积区间119—142㎡，可见高性价比房源比较受欢迎。

其次是天地源丹轩坊，该项目创下去年首个3万+登记人数，当时361套房源，34502组家庭登记，平均中签率仅为1%；中国铁建万科翡翠国际，306套房源吸引了18836组家庭登记，平均中签率为2%；天地源云水天境182套房源，意向登记人数为4984组家庭，平均中签率4%；另一批次天地源云水天境339套房源，意向登记人数6733组，平均中签率5%。

此外，万科璞悦、紫薇国际生态城、绿城全运村、中粮奥体壹号等项目的中签率也均为个位数。

去化率100%去化项目超24个 多项目均价超2万+

自2022年开年以来，楼市去化率一再突破新低，去化表现断层严重，整体去化率不足50%。最为惨淡的是1月份，去化率为25%，最高为2月份，去化率为75%。

分项目来看，全年100%去化的项目超24个。其中多个项目为均价超2万+，分别有：

天地源丹轩坊，推售主力户型91—222㎡，销售均价毛坯2.62万/㎡；红星天铂推售主力户型145-200㎡，销售均价精装2.21万/㎡；绿城西安和庐推售主力户型118—143㎡，销售均价精装2.27万/㎡；金泰观澜府推售主力户型176—189㎡，销售均价毛坯2.27万/㎡等。另外融创望江府、华润紫云府、中冶奥体云璟、雅居乐鸿府翰林山、中粮奥体壹号、万科雁鸣湖、天地源云水天境、万科璞悦、御锦城等项目在价格优势及位置优越的条件下，去化率100%。除此之外，少数项目去化跌至10%以下。

新房去化，对于市场走势来说，可以直接看出推售房源到底销售得怎样。去年在经济大环境不佳的情况下，整体购房市场信心不足，从而影响购房需求下降。具体到西安楼市的表现主要有：摇号盘快速减少、楼市分化明显加剧、开盘去化率市场走低等。

二手房成交均价16000元/㎡左右 同比有小幅上涨

从保利和润陕西分院的数据报告来看，2022年，西安二手房成交量超288.3万㎡，相较于2021年的460.3万 ，下降超过百万㎡。全年成交均价在16000元/左右，相较于2021年全年均价15404元/㎡，有小幅上涨。

分月度来看，2022年全年都维持低位成交，但是前一年政策打压，2022年1月份，二手房成交量跌入近两年谷底。随后月度成交量波动回升，在8月份达到年度峰值35.6万㎡。但是进入四季度，成交量出现了“四连降”的局面。

从区域表现来看，浐灞、经开、城西、曲江等区域，一直是成交的热点区域。

在去年的二手房市场中，首次引起市场变化的当属“528新政”。新政调整销售条件，将原先的“满5满5”调整为“满3满2”，放松了限售条件，刺激二手房的流通。另有贷款金融政策的放松，利率、首付比例、限购松绑等利好政策共同作用下，二手房的带看量明显上涨，小户型需求增加。

此外，还有一个重要信号：指导价名存实亡，尊重卖房意愿进行挂牌交易。这一举措带来的市场反应是挂牌量迅速激增。据了解，2022年年中，西安二手房挂牌量达到12万套，创下年度最高。也正是在“528新政”和取消参考价的双重松绑下，二手房市场在接下来的三季度出现了一小波行情，成交量略有上浮，但仍不理想。

在“11·19新政”中，对购买二手房进行了放松，本意是在年末刺激销售，带动改善进而拉动整体销售，但猝不及防遇到疫情，二手房交易也因此按下暂停键，12月份的成交情况也并不理想。

值得关注的是，西安住建局从8月份开始，以官方身份对西安二手房市场成交情况进行公布。从公布情况来看，或受统计口径影响，成交数据均好于各大机构统计。 华商报记者 党兰 张毅 杜蒙

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