天气暖起来了，楼市也一样，这股热度已经快速传导到了二手房市场，关键是，回暖的速度远比很多人想象得要快！

从数据来看，不管是头部城市抑或是西安，二手房行情都站在了冷暖转换的分界点上。


(相关资料图)

如果说西安二手房交易数据持续飙升，那么在成交量上涨之外，二手房挂牌量更是疯涨，短短9天就增加了1.4万多套，总数突破18万套，一场史无前例的二手房抛售潮一触即发！

先看数据：

从成交来看，2月成交指数环比增长25%，在春节错位形成的低基数上同比增约一倍，和2022年的3月基本持平，而价格也开始出现一定的上升趋势，环比增幅1.9%，同比下降4.2%。（数据来源中指数据）

但是！从2月金融数据来看，居民中长贷增加了863亿，虽然同比实现了增长，但主要还是因为去年基数太低，放在人民币的贷款增加额1.8万亿当中比较，相当于5%左右，所以绝对数量还是相当少的。

与此同时第一个矛盾点出现了：二手房卖了这么多，贷款为啥才800多亿，难道大家都是全款买的房子？

多地表现：

| 北京：根据住建委数据，2月北京二手房网签超过1.5万套，环比、同比增长都超过80%。

| 上海：2月二手房成交量19280套，创下2019年以来2月的最佳成绩。距离上海楼市的冷暖分水岭——月成交2万套，只有一步之遥。

不过我们也知道上海很多二手房并没有上架，根据上海本地的自媒体淘屋统计，目前上海的二手房库存已经达到了16万套。

| 东莞：截止到2023年2月28日东莞贝壳二手房挂牌量61690套！环比增长约27.94%，短短一个月暴增约1.35万套房源！

| 成都：二手房成交量+挂牌量，双双攀升。

二手房单日成交直接破千套。2月总成交量19061套，环比上涨88%，同比暴涨160%！

其中2月的挂牌量超过3.5万套，仅次于去年二手房新政后6月挂牌量，为成都二手房历史上的次高峰。

目前成都二手房库存已经高达18万套，内网已经超过20万套了。

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事实上，按理说二手房成交量大增，房东应该产生惜售情绪，更愿意拿着房子等等再说，但情况截然相反，大家看到二手房好卖了反倒并没有惜售情绪，甚至想赶紧把房子拿出来去卖掉，反而激发了大家卖房的热情。

为什么会出现反常识的事情？这里有几点和大家讨论。

其一、学区房是二手市场推手之一。众所周知，受到学区房需求拉升，有的为了孩子上学买学区房的、还有一部分是关注大户型有置换需求的改善群体，一些刚需客也开始看房，所以增加了市场的热度，二手房带看量与成交量明显上升。

其二、现在的“火热”，仅仅是过年前后被压抑的购房需求释放缓冲期，3到4月的二手房成交量，可信度会高一些。

其三、可能二手房并没有那么乐观，不是说数据造假，而是为了降利率成交了一批房源，而且比例还不低，造成了二手房小阳春的假象。

具体到西安。

据诸葛找房数据显示，截止3月15日，西安二手住房挂牌量已达186049套，已破18万套，挂牌均价约17583元/㎡，环比上月上涨2.85%！

而实际上在3月6日，这个数字是171731套，这就意味着短短9天时间西安二手房挂牌狂飙14318套！

的确，从数据上看，西安有十几万套二手房，但是实际上，符合多数人需求的房源有多少呢？

我们再次从诸葛找房通过筛选5年、10年以及10-20年楼龄的房源数得出：

5年以下次新房13172套；5-10年楼龄27419套；10-20年楼龄9731套。

发现了没？二手房挂牌突破18万套，但符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房仅一半还不到。

所以，二手房成交量上升，不能急于得出全面回暖结论，只是代表——

其一、疫情中抑制的买卖房需求，短期放量。是否能持续，还需要观察。

其二、预期分歧，有人抛售，有人“抄底”，都各有道理。

不过需要警惕的是，当第二波更大的挂牌量出来，如果卖家多，买家少，成交量不能维持，市场会不会很快陷入新的悲观？

因为只有更大的挂牌量出来，更多敢买房的买入，推动更大的成交量，才能得出回暖的结论。 

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