“房住不炒”、“三道红线”主基调之下,房地产行业的发展进入到“质量为先”的时代。在经营结果上,房企在保持业绩稳健增长,获得稳定的现金净流入的同时,更加注重财务杠杆的控制,提高抗风险能力以应对不断变化的外部环境的检验。

中国奥园(03883)作为连续四年跻身《财富》“中国500强”;连续21年获评“守合同重信用企业”;连续19年荣获“地产资信20强”的房企,经营的稳健性毋容置疑。随着“一业为主,纵向发展”战略的提出,集团持续取得了稳健与速度并重的经营成绩单。

2020年,中国奥园在2019年物业合约销售首次突破千亿的基础上,再创新纪录,交出了合约销售与回款金额双双破千亿的年度业绩答卷。

业绩延续高增长,年度回款金额首破千亿

据智通财经APP了解,3月30日,中国奥园发布2020年业绩公告,财报显示,集团于期内实现营业额677.94亿元(人民币,下同),同比增长34%。净利润为70.5亿元,同比增长35%;净利润率为10.4%。股东应占净利润为59.1亿元,同比增长41%。每股基本盈利为218.84分,同比增长40%。

基于业绩快速增长,中国奥园加大派息力度,拟派末期股息每股66分及特别股息每股11分,合共拟定股息为每股77分(相当于91.5港仙),同比增长40%。

智通财经APP注意到,2020年,中国奥园实现物业合同销售1330亿元,同比增長13%。位列克而瑞房企全口径销售排行榜第29位。不仅如此,集团现金回款率提升至85%,现金回款高达1131亿元,取得了合约销售及现金回款双破千亿的佳绩。

截至期末,中国奥园总现金及银行结余达到700亿元,现金短债比为1.3倍,净负债率为82.7%均处于监管红线之下,剔除预收款项后的资产负债率降至78%。

城市更新转化加速,进入利润释放期

在智通财经APP看来,中国奥园三道红线达标后,可望巩固安全运营护城河。要实现达标,主要有两方面因素:其一是加强优质项目获取,并提升运营效率,提高去化率水平,加快回款速度以改善现金流;其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供操作空间。

从集团主业角度分析,截至2020年,中国奥园已签约未确认的合同销售约1960亿元(税前全口径),将于未来逐步确认,未来增长盈利持续性、确定性较强。中国奥园集团董事会主席郭梓文,在业绩发布会上表示,2021年,集团销售目标是1500亿元。

奥园之所以有底气提出更高的销售目标,主要原因之一是集团已完成“布局—聚焦—深耕”三步曲,由区域性房企成长为全国性规模房企。2021年集团进一步优化城市结构,集中资源、精耕细作打造百亿级城市根据地,形成“中心城市+卫星城”布局。

目前,奥园的业务实现北上广深一线城市全覆盖,聚焦粤港澳大湾区,布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。截至2020年12月31日,奥园土地储备总建筑面积达5718万平方米(权益比71%),分布95个境内外城市,总货值约6208亿元。计入城市更新项目后,总货值约12938亿元,足够未来4至5年的发展。

新增土储方面,2020年,中国奥园在确保合理成本及稳定利润率的情况下,发挥收并购传统优势,策略性补充土地储备。期内,新增建筑面积约2015万平方米,新增可售货值约2426亿元。按货值计算,通过收并购方式占57%,招拍挂占27%,城市更新及其他占16%。新增项目的城市能级进一步上升,其中一、二线城市约占新增可售货值的70%。

智通财经APP注意到,城市更新项目已经成为奥园新的业绩增长极。目前,奥园已实现“旧城、旧村、旧厂”,三旧改造全覆盖,2020年集团进一步加码旧改及更新项目拓展。截至2020年底,奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,总规划建筑面积4285万平方米,规划可售面积约2246万平方米,预计额外提供可售货值约6730亿元,其中粤港澳大湾区占97%,约6552亿元。

2020年,奥园实现城市更新转化货值约382亿元,未来3年预计转化可售货值1600亿元预计平均毛利率35%至40%,净利率15%至20%。

融资结构持续优化,财务稳健性望进一步增强

中国奥园在保持较高盈利确定性的同时,还通过多元化融资,保障公司财务稳健及资金充裕。

2020年,奥园精准抓住市场窗口,提前安排再融资。期内,集团成功发行12.3亿境外美元债及人民币37.2亿元境内公司债,创境内外发行成本新低获10家商业银行提供境外银团贷款及双边贷款共3.7亿美元。由于融资结构优化,奥园平均融资利率进一步下降至7.2%。

从奥园2021年一季度的融资状况来看,奥园融资结构还在进一步优化。

2021年1月,奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据,用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据,创债券发行成本新低。2月,奥园发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据,创集团美元债最长发行年期。3月,奥园完成首轮共约2.3亿美元三年期境外银团贷款,年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%,获中银香港、东亚银行等九家商业银行参与。

此外,截至2020年底,奥园授信额度总额约2550亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元。

良好的现金流状况及债务结构优化,中国奥园获三家国际评级机构连续5年调升评级及展望。其中,标普及穆迪一致给予中国奥园“正面”评级展望,惠誉上调奥园信贷评级至BB,展望稳定,境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。

总体来看,中国奥园在“一业为主,纵向发展”的战略格局之下,医美、养老、商业、科技、文旅等多元化业务协同地产主业实现良好发展。2019年,奥园进一步明确了做强主业、做大产业的发展思路,在其后两年时间便高效成功打造奥园健康(03662)、奥园美谷(000615.SZ)两家奥园系上市平台,协同发挥三家上市平台的优势及资本市场影响力。

展望未来,在地产主业稳健发展,及多元化产业助力之下,中国奥园可有效烫平行业周期的波动,增强业绩持续增长的能力,加速实现“世界500强”的愿景。