3月15日，住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》（征求意见稿），向社会公开征求意见。二层及二层以上的住宅建筑需设置电梯、新建住宅层高不应低于3.00m、住宅项目应配套建设新能源车位、应设老年人和儿童活动场地……该文件中出现的新标准引起广泛关注。

据悉，这是《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见，相比前两次公布的版本，最新版本又对此前的一些条文进行了调整。目前，我国执行的《住宅建筑规范》GB 50368是2005年发布的，《住宅项目规范》是全文强制的一本标准，在现行《住宅建筑规范》的基础上进行了修编。新旧住宅规范的变化传递出哪些信号？新标准执行后，会对人们生活有哪些影响？记者请相关专家进行了解读。

从“有房住”向“住好房”迈进

南京长江都市建筑设计股份有限公司总经理董文俊是江苏省《住宅设计标准》的主要编制专家之一。他注意到，此次《住宅建筑项目规范》（征求意见稿）中，在电梯设置、层高、室内环境、供暖、公共配套设施等方面的标准均有所提高，这体现出了国家层面对提升住宅品质的高度重视。

本次国家住宅项目规范的修编，最大的变化是所涵盖范围的变化。现行住宅规范名为《住宅建筑规范》，而新编住宅规范名为《住宅项目规范》，名称的两字之差，体现在内容上，是所涵盖范围的扩大。董文俊说：“一个住宅建筑的建设，要经过前期策划、设计、建造、销售、交付及物业运营的全过程。设计环节又涵盖了建筑、水、电、暖、景观、室内装修、智能化等多个专业。现行的《住宅建筑规范》范围较此次《住宅项目规范》窄，新规范涵盖了与住宅建设相关的所有方面。”

《住宅项目规范》（征求意见稿）在“前言”中，将这一概念的变化进行了解释：项目规范以工程建设项目整体为对象，以项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等五大要素为主要内容。

如今，随着人民生活水平的提高，人们对一套“好房子”的审视标准不再仅仅局限在住宅建筑本身，小区绿化景观、生活配套、智能化技术的运用等，均被列入“住宅品质”的考察范围。国家住宅规范中所涵盖范围的扩大，也体现出提升人居品质的核心要义。

对于新建住宅建筑电梯设置，《住宅项目规范》（征求意见稿）要求，入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，并对轿厢深度和宽度提出更具体的要求。董文俊告诉记者，现行国家《住宅设计规范》中规定：七层及七层以上住宅建筑必须设置电梯，此次该《规范》对电梯的要求大大提高。

此外，该《规范》对套内每一个空间的面积、高度、配套设施等进行了详尽的规定，其中“层高不应低于3.0m”相比原来旧版《住宅建筑规范》提高了0.2m，带来了建造成本及空间品质的提高。

室内环境包括声环境、光环境、热环境，该《规范》中，相比以前的标准均有较大提高。例如，“卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级不应大于65dB”，是国家《建筑隔声设计规范》中的高值要求。“电梯井道及电梯机房、水泵机房、冷冻机房等产生噪声或振动的房间不应紧邻卧室布置。”董文俊认为，这对以后住宅建筑材料、建造工艺的要求更高，也对今后的住宅设计提出了更高要求。

此外，该《规范》对配套设施以及智能化也进行了详细规定。“应配套建设机动车停车场所，应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件、应设无障碍停车位、应设快递箱（柜）或预留安装条件。”“应设置生活垃圾收集点，厨余垃圾收集容器应具备可封闭的功能。”“新建住宅项目的智能化系统设备用房和室外地下智能化系统管道应与住宅项目同步建设。”

董文俊说，新能源充电设施、快递柜（箱）、分类垃圾收集设施、智能家居设施都是此次《住宅项目规范》（征求意见稿）中首次提出。这些围绕着居住环境、环保、生活细节提出的规范标准，均是该《规范》对住宅品质提升的体现。

居住品质提高了，是否意味着房价也会上涨？江苏省建筑科学研究院有限公司总工程师许锦峰认为，房价高低受到多方面复杂因素影响，比如地价、各种税收、供需矛盾等因素影响。住宅居住品质更舒适，造价可能会相应提高，但提高幅度会控制在经过测算的有限范围内。毫无疑问，《规范》对住宅建设方方面面的细节作了规定，房屋的使用价值会更高，也让老百姓从“有房住”向“住好房”迈进。

未来住宅对“一老一小”更友好

董文俊认为，此次《住宅项目规范》（征求意见稿），在适老适幼及全龄友好方面也多处体现。

《住宅项目规范》（征求意见稿）中多处体现了“无障碍”理念。电梯呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85米至1.10米。还提出，对于公共楼梯的设置，楼梯扶手高度不应小于0.90米；楼梯井净宽大于0.11米时，必须采取防止坠落和儿童攀登的措施。该《规范》还规定了每个住宅单元至少应有一处无障碍公共出入口。与此同时，住宅建筑配建的附属道路应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通，并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统。此外，还有“公共走廊、公共楼梯、电梯厅、公共出入口等处的地面应采用防滑铺装”“卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件”这类适老化细节要求。

在场地方面，《住宅项目规范》（征求意见稿）要求，集中绿地宽度不应小于8米；集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于三分之一，并应设老年人和儿童活动场地。

《规范》还提到，“入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9m的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯”，《规范》还对可容纳担架电梯尺寸做了详细的规定。董文俊认为，此条文主要是考虑到城市老年人口逐渐增多，对适老居住和医疗急救要求的满足。目前多层和高层住宅小区电梯普遍尺度偏小，很多电梯难以安放担架，不利于老年人的急救送护。《规范》出台后，担架电梯将作为住宅楼栋的标配，体现了满足居家养老的无障碍设计要求。

董文俊说，此条文分类分级提出的电梯使用要求，与2021年7月1日施行的江苏省《住宅设计标准》是一致的，《住宅设计标准》从室外环境及配套、无障碍系统、标识设计、电梯设置、机动车停车位、室外活动空间、养老服务设施等多方面细化提升了住宅无障碍与全龄友好设计要求，体现了对弱势群体的关爱。

倡导低碳节能住宅，人居环境更优

“住宅项目应为居民提供宜居的居住生活环境”，《住宅项目规范》（征求意见稿）中对容积率和建筑高度的限制引发广泛关注。以江苏为例，对照江苏所处的三类气候区域，根据3.1.1-1《居住街坊的空间环境控制指标》，高层II类（19-26层）容积率为2.9-3.1，住宅建筑高度控制最大值为80m。董文俊认为，根据层高不能低于3米的要求，这意味着高层住宅最高将不能超过26层。对特大型城市有限的土地集约利用提出了挑战。

“公开征求意见的《住宅项目规范》中对建筑的室内室外环境标准，都比过去有进一步提高，以适用、经济、绿色、美观为目标，强调通过住宅建筑高质量发展，提升老百姓的获得感。”江苏省建筑科学研究院有限公司总工程师许锦峰说，这种获得感，并不是依赖增加材料用量等高能耗方式，而是依托近年来建设技术的进步，让房屋品质更高、能耗更低，居住更舒适。该《规范》明确了从居住环境、建筑空间、结构安全到室内环境、建筑设备等等关键性、控制性的技术指标，所有的条文都具有强制约束力，正式出台后，将成为未来住宅项目建设使用维护的底线要求。

新区建设项目集中绿地不应少于人均0.50平方米；旧区改建项目集中绿地不应少于人均0.35平方米。每套住宅的自然通风开口面积不应小于地面面积的5％。卧室、起居室、厨房应能自然通风。住宅建筑采用集中供暖系统时，应采用热水作为热媒，并应有可靠的水质保证措施……许锦峰对这个国家规范中关于住宅绿色低碳方面的要求非常关注，“建筑节能标准更高了，通过可再生能源等应用，采取新举措后，未来将有更多低能耗、超低能耗住宅建筑，甚至零能耗建筑”。

此外，值得注意的是，2019年首次公开征求意见的《住宅项目规范》版本中曾有“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的表述，但在第二次、第三次公开征求意见的版本中被删除。这一改动，曾被市场解读为购房时取消公摊面积目前难以实现。然而，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华告诉记者，其真正的原因应该是，住宅建筑的交易问题不属于住宅项目规范调整的范围，因此被删除。

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