最近，我们发现一些新的统计数据和一些新的鲜活案例，正在进一步印证我们当初的想法：西安二手房市场有了一些“异动”。


(资料图片仅供参考)

这种变化，似乎预示着西安二手房的市场拐点，即将到来！

为什么说是预示西安二手房的市场拐点即将到来？其中划重点的大致有3个：

1、二手房价格止跌，房价整体稳定；

2、二手房成交量趋缓增多；

3、二手房下半年核心区域优质楼盘价格小幅反弹，尤其最新学区划分者，上涨动能显现。

一、先来看二手房价格。

据中指研究院报道（根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据）：

2022年7月，百城二手住宅均价约16012元/m²，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上涨0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。

而西安二手房环比涨幅0.15%，止跌回涨，均价约16388元/㎡。

再来看诸葛找房的数据。

从量价关系的逻辑看，一旦成交量上升，价格是不太可能下跌的，无非是稳和涨两种选择而已，而诸葛找房的官网数据，也同样反映了这一点。

该数据是二手房的挂牌均价，不能代表市场的最终接受结果，但一定程度上可以反应市场预期和房东心态。以周为节点、以月为节点进行的统计，具体如下：

综合两家的数据来看，已经完全能够体现西安二手房房价的变化：符合此前“量升价稳”的预期，也符合“止跌回涨、涨幅趋缓。”但下半年估计这个涨幅还会扩大。

二、再来看二手房成交量。

不同于价格的跌宕起伏，二手房的成交量在这一年却有十分明显的起落表现，从成交量来看，2021年二手房全年成交466.8万m²，同比下降10％。

而事实上自执行二手房指导价政策开始，二手房成交量就开始进入下行通道，此后逐月下降，成交一度陷入“冰点”。

根据美城股份的数据，可以清晰的看到近一年来西安二手房市场成交量的变化走势，主城二手房成交量持续高位，价格平稳。

7月二手房成交34万m²，环比持平，同比下降17％；二手房成交均价16185元/m²，环比上张0.2％，同比上涨3％。

成交量趋缓增多，原因也很简单：

528新政+二手房指导价不再作为强制标准（政府公布的二手房参考价不再显示），为二手房市场提供了大量刚需房源，导致二手房成交开始增多。

从上述图形中我们可以清晰的看到，虽然数据机构统计的方式和结果有一定差异，但却反映了相同的情况。

因此，我们可以说西安二手房成交量触底反弹的趋势已经形成，事实也是从今年7月开始，西安二手房市场成交量便开始出现增缓的态势，并且价格也开始出现上涨之势。

三、哪些楼盘二手房或率先反弹？

下图统计的是7月贝壳二手房成交的占比走势。可以清晰的看到一梯队学区房的回暖趋势，要明显高于整个二手房大盘！

甚至在我们走访二手房门店时，还有中介称，性价比高的学区房，今年以来成交几乎都没断过。

| 魏玛公馆+白桦林居：划入经发学区；

| 紫薇田园都市：国际小学＋逸翠园初中“学位”，目前还能使用；

| 浐灞半岛：学区浐灞二小＋浐灞欧亚中学；

| 御锦城：陕师大御锦城小学今年“民转公”；

| 保利天悦：第四学校初中成为高新一中丈八分校；

| 绿地世纪城：高新四小＋三中；

很明显可以确定的是，学区房价格短期已经率先回暖！且从成交数据来看，排在第一梯队的学区房率先“止跌站稳”。

“学区房”率先触底反弹的原因主要有两个：

一是西安高楼面地价的项目纷纷上市，正在逐渐成为市场的主流；二是西安的教育资源需求比较旺盛。以上两个原因，都抬高了市场的心理预期，也让拥有优质房源的二手房房东再次滋生了涨价的底气。

知晓了原因，我们就不难发现，以上两个趋势几乎是不可逆的，而这种不可逆传导到二手房市场上，那自然也是不可逆的。

因此，在短时间内，西安二手房的分化现象仍会继续存在，但这种分化也许并不会存在太久，只不过长远看，在学区政策的推动、思维的潜移默化之下，西安学区房格局大概率还是会重新洗牌。

但未来，学区房依然会有上涨空间，但不会毫无节制。

最后，做一个总结：

虽然从7月的数据来看，二手房房价略有涨幅！但，我们建议大家可以积极入市，但不要追高，争取在“拐点初期”的混沌状态下，尽可能实现自身利益的最大化！

希望大家“卖在高点”，也希望大家“买在低点”。

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编辑=六言 编审=周鑫

关键词： 数据来看 同比上涨