据港交所披露，近日，西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）向港交所递交招股书，光银国际为其独家保荐人。

招股书显示，经发物业是一家扎根于陕西省且业务布局中国西北部的综合城市服务及物业管理服务提供商。根据上市规则，经发控股集团及经发控股是经发物业的控股股东，而经发控股背后是西安经开区管委会。

本次申请上市，经发物业拟募集资金用于选择性收购其他物业管理公司、购买新能源汽车、进一步开发智慧物业管理系统、加强人力资源管理、营运资金。


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2020年至2022年，经发物业分别实现营收约4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元，对应的净利润约 2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元。2023年上半年，公司的营收和净利润分别约3.91亿元和2521.6万元。

综合损益及其他全面收益表节选项目，图片来源：招股书

具体来看，经发物业的收入主要来源于城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务业务。报告期内，公司的城市服务营收占比相对较高，将近60%。尤其是最大客户西安经开区管委会为公司贡献了绝大部分来自城市服务的收入。如果公司无法通过公开招标或直接参与获得新的城市服务协议，或未能重续现有的城市服务协议，可能会影响公司的经营业绩。

2020年、2021年、2022年及2023年1-6月，公司的整体毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%及14.3%，其中商业物业管理服务的毛利率相对较高，在20%以上。

按业务线划分的毛利及毛利率明细，图片来源：招股书

公司的业务主要集中在陕西，2020年至2023年上半年，经发物业来自陕西的收益占总收益的99%左右，如果陕西的商业环境发生变化，可能会影响公司的业务运营。

截止2023年6月30日，经发物业订约管理项目的总建筑面积为14.9百万平方米，覆盖西安、铜川、韩城及石河子这四个西北地区城市。与头部上市物业管理公司相比，经发物业的在管面积相对较小，中国物业管理行业竞争激烈且高度分散，如果公司未能按计划实现增长，可能会影响其业绩增长。

值得注意的是，2022年及2023年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为-2480万元、-1310万元，存在为负或低于同期净利润的情况。同时截止2023年7月31日，公司录得流动负债净额330万元，主要由于贸易及其他应收款项减少及贸易及其他应付款项增加导致，如果这种状况持续，可能会使公司面临流动资金风险。

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