事出反常，必有缘故，一个项目莫名其妙的高热，一定有秘密！

自从9月20日“二环外放开限购”之后，西安为了防止暴热，火速出动了几千套房源压阵，直接导致了九月份西安房源数量过载，达到了10116套。


(相关资料图)

上一次出现这种情况，还是在2021年，为了打压“万人摇”，大量房源出动，通过大量供应，驱使开发商分散客户注意力，最终起到给市场降压降热的效果，事实上，这种做法治标不治本，但收效很快。

这一次，西安不少项目登记破线，实现了“人生第一摇”，但更为抢眼的是，西安楼市出现了三只“妖股”，分别是：曲江星河湾、西港澜庭、保利天珺。

星河湾之所以被称为“妖股盘”，是因为毛坯公示价格2.9万/㎡，再加上精装包，大概率在4万/㎡左右，已经实现了人房比5:1；西港澜庭被称为“妖股盘”，因为登记人房比超过5:1，还是本地开发商作品；保利天珺被称为“妖股盘”，是因为收回了折扣，还能够实现人房比4.6:1。

“千人摇”看点十足，“妖股盘”也要细究，这三个项目其实反映了西安楼市的一些真实情况！

①西安文化科教园——曲江星河湾

曲江星河湾，位于黄渠头二路和新安路交汇处东北角，曲江创意谷东北侧，属于曲江产业园之一的西安文化科教园封面位置。

此次登记楼栋1、5、6、7#楼，房源数量319套，户型建面约191-323㎡，本次开盘销售均价29248.01元/㎡，截止目前登记量1640组，人房比约5:1。

②国际港务区稀缺叠拼——西港澜庭

西港蘭庭，位于国际港务区欧亚大道以东，双寨地铁口向南约200米，占据双地铁口，对望华润万象汇，约八九百米直抵陕师大陆港小学。

此次登记楼栋2#、7#楼，共计房源数量88套，户型建面约88-279㎡，本次开盘销售均价18583.94元/㎡，登记人数453组，人房比约5:1。

值得注意的是，本次西港澜庭登记，2#楼为22F高层，均价16256.35元/㎡，7#楼为5F叠拼，均价24619.58元/㎡，作为港务区首款“玻璃现代”叠拼，西港蘭庭的性价比还是非常抢眼。

③航天城第四代住宅——保利天珺

保利天珺，位于雁南中轴航天北里王，是曲江新区与航天城板块的交汇处，西边即是曲江CCBD，享受双区域利好，打造片区首个第四代住宅“空中院”。

此次登记楼幢10#、14#楼，总共96套房源，户型建面约123-186㎡，本次开盘销售均价22028.61元/㎡，登记人数446组，人房比约4.6:1。

重点来了，为什么这三个项目会成为“妖股盘”？原因有三个！

其一，老钱的以旧换新。高新、曲江、经开等板块，不少房产从三四千涨到两三万，实现了数倍增值，这些房源持有家庭换房需求明显，星河湾的出现，几乎是曲江换房族的优质选择，既可以留在曲江，又可以“以旧换新”，这种家庭不少。因为曲江已经断供，房源更新换代变慢，这种需求尤为集中。

其二，曲江的平替盘。第四代住宅风靡西安市场，但曲江供地难题没有解决，核芯区的50平方公里一直没有第四代“空中院”，而天珺所处位置航天城北里王，不是曲江胜似曲江，因此，这里几乎是曲江一二期刚改家庭“以旧换新”的平替优选，不用远离曲江，还可以享受到“品牌+园林+产品”的三重升级。

其三，疯狂的价格差。此前西港澜庭登记过一次，但反响不如此次，究其原因，就是此次7#登记房源是叠拼，而港务区的严格限价几乎是霹雳手段，叠拼房源价格竟然是21799-27119元/㎡，最大价格差约1万/㎡，也就是说，双地铁、总部旁、公园旁宽幕叠拼，价格被压到了最低，这恐怕是西安第一次。

虽然三年重症感冒让不少人返贫，但近些年存货比较多的家庭一直在等待，尤其是换房家庭更是伺机待动，现在机会来了，自然是狂猛出击。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，价格是关键，它不仅决定资产的价格预期，还有供需关系的强弱！

关键词：