近日，南京市发改委网站上的一则通告引发关注。通告显示，南京今年第二批共有产权住房观泓雅苑2215套房源即将推出，价格与第一批持平。该项目今年5月推出首批514套房源，吸引了4073组购房人报名，成为南京今年中签率最低楼盘。第二批房源的推出，将极大缓解共有产权住房供需不平衡的矛盾。


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观泓雅苑是南京首个共有产权住房试点项目，是南京市为满足全市无住房居民、新市民、青年人以及人才等群体的住房需求作出的探索。在今年相对冷清的楼市行情中，这个共有产权住房项目火爆的背后有哪些深层逻辑？

“在主城区安家”的梦想有了实现的可能

位于秦淮区秦淮河畔观前里1号的观泓雅苑小区，北侧200米是地铁5号线与8号线交会的石门坎站，周边有龙蟠汇、至美科技广场等商业综合体，一河之隔便是如火如荼建设的南部新城大校场片区。在南部新城，今年新房售价在5万元/平方米左右，一些大户型、科技住宅不仅单价更高，总价一般也不低于700万元。

手握100万元首付的淮安籍青年陈建其与女朋友已经看房一年多了。按照三成首付计算，小情侣的购房总预算不能超过330万元，能买的房子，要么距离太远，要么就要牺牲居住品质。5月20日，陈建其“在主城区安家”的梦想突然有了实现的可能性。“我女朋友给我打电话，用激动的语气跟我说，我们有资格买秦淮区的新楼盘观泓雅苑！总价才两三百万，赶快去报名！”

接下来的那个周末，观泓雅苑的售楼处人声鼎沸。陈建其和女朋友在汹涌人流中了解了楼盘情况。这批房源全部是75—115平方米的户型，均价3.2万元/平方米，购房人只需以八成总价购买80%产权份额。付款方式也很灵活，三成首付，其余部分可以公积金贷款、也可以组合贷或全部商业贷款。

6月1日开始启动报名，7月29日摇号结果出炉。陈建其摇到了2000多号，虽然第一批房源没有买成，但他仍怀着热切的希望，“销售员说了，这只是第一批房源，后面还有。”

27岁的王真泷是买到观泓雅苑第一批房源的幸运儿。谈起此次购房经历，他仍难掩兴奋：“地段好，品质也不错。最关键的是，价格对年轻人太友好了！”

王真泷买的是115平方米的最大户型，这次能“抢到”，他觉得自己“运气不错”。小王说，传统观念上“有房才有家”，作为一名适婚青年，父母挺操心他买房子的事。这一次，他用自己的积蓄和父母的一部分支持，以最低首付100万元加贷款买下了房子。虽然以后每个月要还1万多元的房贷，但是他没觉得有很大压力，“年轻嘛，这样才更有工作动力。”

让年轻人先解决“买得起房”的问题

观泓雅苑为什么总价这么低？共有产权住房，产权与谁“共有”了，是谁替他们承担了另外20%的总价？

观泓雅苑建设单位壹城建设集团有限公司是秦淮区区属国有企业，副总经理姚士玉告诉记者，低总价是因为共有产权住房定价基本原则就是市场化住房价格的八折，此外，由于共有产权性质，购房者只购买80%产权，也就只需支付总价的80%。这样算下来，价格远远低于市场上同地段商品房。

另外的20%产权，由壹城建设集团有限公司代表政府持有。姚士玉认为，这相当于公司替购房者暂时“垫付”了两成的房款，让他们先解决“买得起房”的问题。

购买共有产权住房，在满足一定年限后还可以转让。根据规定，本市户籍的购房人，5年后可转让交易；非本市户籍的购房人，8年后可转让交易。

观泓雅苑共有产权住房首批房源推出之后，也引起了房地产自媒体和业内的热议。大家探讨的焦点是“值不值得买”，纷纷分析该项目的优势与缺点：优势显而易见，价格低、地段好；缺点方面，“户型过时”是绕不过去的一个话题。

记者发现，首批供应的514套房源共4种户型，分别有75平方米、82平方米的两室和89平方米、115平方米的三室。前三种户型较为狭长，仅有一间卧室或两间卧室朝南，客厅或处于中部，或朝北。仅115平方米的户型十分方正，且三房朝南，客厅也朝南，与目前市场主流商品房户型相似。但115平方米的房子供应量仅有33套，十分抢手。

南京小伙刘梓辰买到了一套82平方米的，对于户型他并不十分在意。“装修时可以通过设计重新规划一下房屋格局。对我来说，买到房才是最重要的。”刘梓辰家里仅有一套自住房，自己的工资也不高，购房预算十分有限。他这几年一直都在看房，但是受预算限制，实在买不到地段和品质都满意的房子。父母最近正和他商量，把老房卖了置换一套新房，这样的话，刘梓辰结婚后就要与父母同住。“正在纠结着，却等来了共有产权住房的消息。不用卖父母的房，我也可以买得起一套新房。”

王真泷也和刘梓辰有同样的想法，他告诉记者，在开盘现场，那些和他年龄相仿的年轻人，都是刚需人群，有的人急等着买房做婚房。“价格这么优惠，也不可能样样完美。对年轻人来说，先解决有房住的问题，等以后有经济实力了，再置换更好的房子。”

刘梓辰观察到，选房现场也有不少人弃号，大多是没有买到满意的楼层或户型。但是他觉得很正常，即便是买商品房，一样会有弃号的。

姚士玉对记者说，项目在设计之初，花了大量时间去探讨如何将户型优化，前后讨论了大约一年时间。“项目的定位是以小户型为主，业内人都懂，越小的房子越难设计。” 姚士玉表示，已经在可能的范围内做了最大努力优化户型。

发挥共有产权住房的“双向调节”作用

南京市住房保障和房产局对今年首批共有产权住房房源的报名情况进行了分析，发现80%的申请人年龄在35岁以下，十分符合此次试点的初衷：解决南京市无房家庭和新市民、青年人、人才的住房问题。

南京市对共有产权住房的供应对象进行了明确规定，市住房保障和房产局房改和保障房管理处处长宋昭猛说，主要涉及三类人群：一是南京市户籍无住房家庭或个人，且未在南京市享受过产权型住房保障，其中35岁以下的个人购房者须提供累计缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税证明。二是满足一定纳税、社保条件的非本市户籍家庭或个人，且在南京市从未有自有住房登记信息和交易记录。三是各类无住房人才，名下无房，且未在南京市区享受过产权型住房保障。

据了解，2016年至2019年，南京也曾陆续供应过共有产权保障房，主要分布在岱山、花岗、丁家庄等保障房片区，共约4000套。供应对象为城镇中低收入住房困难家庭、首次置业无房家庭及新就业大学生等。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，以前的“共有产权保障房”和此次试点的观泓雅苑“共有产权住房”，二者两字之差，本质却完全不同。最大的区别在于，前者是保障性质，对申购人的户籍和收入有限制，后者更加市场化，非本市户籍满足相关条件也可以申购，此外，取消了申购人的收入限制。

吴翔华说，城市中有一类“夹心人群”，按照保障房供应的标准，他们的收入没有那么低，但是购买市场化的商品房，他们收入又不够高。这部分“夹心人群”，没享受到房地产供应体系中任何政策照顾，他们买房真的很难。城市越大，“夹心人群”的数量越大，共有产权住房的供应也更有价值。此次南京试点的共有产权住房，便精准对应了“夹心人群”的住房需求。由于是首次供应，所以需求一下子爆发了出来，导致供不应求。

此外，“共有产权保障房”和“共有产权住房”两者在用地性质上也有所不同，前者是政府划拨性质，后者有划拨性质也有出让性质。他表示，从北京共有产权住房实施5年来的市场表现来看，在出让性质的地块上建设的共有产权住房更受欢迎。出让性质的土地更具市场属性，这类共有产权住房不仅更宜居，还具有和普通商品房一样的升值空间。

据吴翔华介绍，北京自2017年以来一直大力推进共有产权住房。北京的做法是，在对正常的商品房项目进行土地出让时，要求开发商配建一定比例的共有产权住房，其共有产权部分由政府持有，出让土地时也会相应减少一部分土地出让金。这种共有产权住房，与商品房拥有同样的地段、享受同样的小区环境及周边配套，一经推出，十分抢手，一再创下超低中签率。

吴翔华建议，当下正是大力发展共有产权住房的最好时机。他认为，共有产权住房对市场有双向调节的作用。在市场低迷的时候，土拍时加大共有产权住房的配建比例，一方面减少开发企业拿地成本，另一方面可以提高土地出让的效率，同时可有效解决不少“夹心人群”的住房困难，可谓“一举三得”。

（文中刘梓辰为化名）

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